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Mietspiegel 2019

Damit es keine Missverständnisse oder Verwechslungen gibt, hier geht es um den offiziellen Mietspiegel Berlin, der im Mai veröffentlicht wurde.
Wer ihn noch nicht kennt oder gesehen hat, er ist wie üblich auf der Senatsseite zu finden,

Mietspiegel komplett

auch mit Betriebskostenübersicht.

Die Mietsteigerungen sind moderat, ärgerlich dennoch, weil man keinem Mieter erklären kann warum seine Miete steigt, obwohl nichts an der Wohnung verändert wurde.
Insofern ist es nicht verwunderlich, dass der Mietspiegel oft als „Mieterhöhungsinstrument“ betrachtet wird.
Glück hat immer noch, wer Mieter bei einer der sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) ist, da Mietsteigerungen bei ihm maximal 2% jährlich oder 4% in 2 Jahren betragen dürfen lt. Kooperationsvereinbarung zwischen Senatsverwaltung und den LWU.
Trotzdem steigt die Miete schneller als das Einkommen bzw. die Mietsteigerung entspricht nicht der allgemeinen Inflationsrate.Read more

Mieten in Berlin

Vor zwei Monaten schrieb ich hier über das neue Mietrechtanpassungsgesetz, das einige Passagen im BGB zugunsten von Mietern veränderte, auch wenn es nicht soweit ging wie Mieterorganisationen sich das gewünscht hätten.
Dann berichtete ich über den „Vermieter-Mietspiegel„, also das kleine Handbuch für Vermieter, das ihnen aufzeigt welche Mieten derzeit üblich sind und wie viel man verlangen kann, wenn man aktuell eine Wohnung in Berlin anbietet.

Eine Studie über das Gebaren der Vermieter, vorwiegend über die großen Konzerne, gibt es nun von der Berliner Mietergemeinschaft, die aufzeigt, dass die Wohnungsunternehmen den Aktionären verpflichtet sind, nicht den Mietern. Auch die 6 LWU (landeseigene Wohnungsunternehmen, auch kommunale Wohnungsunternehmen genannt) erwirtschaften Gewinne und erhöhen die Mieten, soweit es im Rahmen der geltenden Bestimmungen möglich ist, dennoch ist man bei ihnen etwas besser aufgehoben als bei den privaten Aktiengesellschaften (Vonovia, Deutsche Wohnen u.a.).
Eine „Durchschnittsmiete“ für Berlin anzugeben, ist deshalb schwierig, weil der Mietspiegel zum einen die Unterscheidung in drei Wohnlagen vornimmt (einfach, mittel, gut), außerdem bei den rund 1,9 Millionen Wohneinheiten das Alter der Immobilien von 120 Jahren bis zu 1 Jahr reicht.

Bestandsmieter zahlen ohnehin weniger, da jede Neuvermietung der letzten Jahre mit einer drastischen Mietsteigerung verbunden war, so dass vergleichbare Wohnungen, ja sogar identische Wohnungen unterschiedliche Miethöhen aufweisen.
Im Bereich der „bezahlbaren“ Mieten (natürlich sind alle Mieten bezahlbar, lediglich abhängig vom Einkommen) liegen die Nettokaltmieten derzeit zwischen 4,20 Euro/ m² und 15 Euro/ m² monatlich, eine 50 m²-Wohnung kann also 210 Euro oder auch 750 Euro Kaltmiete im Monat kosten, die Betriebskosten machen in Berlin zwischen 3,50 Euro und 5,50 Euro/ m² aus, bei den genannten 50 m² kommen also Betriebskosten von 175 bis 275 Euro monatlich dazu.

Allerdings nützt diese Berechnung Wohnungssuchenden nicht viel, denn für jede freie Wohnung im „bezahlbaren“ Segment gibt es 100 oder mehr Bewerber, da können Mieter mit großen Wohnungen derzeit fantastische Geschäfte mit der Untervermietung einzelner Zimmer verdienen, 400 Euro für ein Zimmer mit weniger als 20 m² sind realistisch.

Wer eine Wohnung besitzt (also gemeint ist als Mieter, von Eigentumswohnungen ist hier nicht die Rede) ist froh, besonders wenn seine Miete noch niedrig ist, und verspürt kein Verlangen diese aufzugeben und umzuziehen.
Das Dilemma ist klar, wer eine große Wohnung hat (3 oder 4 Zimmer und mehr) und diese nicht mehr benötigt (Kinder aus dem Haus, Partner verstorben oder ähnliche Gründe) würde vielleicht in eine kleinere umziehen, doch natürlich nicht, wenn die kleinere Wohnung ebensoviel oder gar mehr Miete kostet als seine derzeitige große Wohnung – und das ist aktuell der Fall in Berlin.

Der derzeitige Trend zur Rekommunalisierung, also dem Zurückkauf von Immobilien durch das Land Berlin, schafft keine neuen Wohnungen, er kann lediglich dafür sorgen, dass der Mietenanstieg gebremst wird und die Senatsverwaltung wieder über Wohnraum verfügt, den sie preisgünstig anbieten kann.
Auch Neubau ist nicht der Problemlöser, wie es von CDU und AfD gerne dargestellt wird, da Bauflächen knapp sind und nur ca. 15% der bebaubaren Flächen sich in Landeshand befinden.

Ein richtiger Ansatz ist es, wenn man an bestehenden Infrastrukturlinien (S-Bahnstrecken ins Umland) entlang Bauflächen ausweist, die Stadt also nach außen wachsen lässt (was eine Kooperation mit dem Land Brandenburg bedingt) und weitere Verkehrsinfrastruktur errichtet.
Vermutlich wird das derzeitige Wachstum der Stadt – 30.000 bis 40.000 Zuzüge jährlich – sich  verlangsamen, da auch die Anzahl der Arbeitsplätze nicht ins Unendliche wachsen kann, und Arbeitsplätze sind der Hauptgrund für die Landflucht oder Urbanisierung.

Wer es sich allerdings leisten kann monatlich 3000 oder 4000 Euro für die Miete auszugeben, der hat kein Problem in Berlin eine Wohnung zu bekommen.
Aber für diesen Personenkreis ist der Artikel auch nicht gedacht.

Mietspiegel 2019

Gleich vorweg:
Nein, mir ist der neue Mietspiegel noch nicht bekannt, dennoch kann man schon einmal über einige „Anpassungen“ diskutieren.
April/ Mai soll er offiziell verfügbar sein, die meisten Änderungen sind sicher bereits beschlossen, auch wenn es in jeder Runde der Mietspiegel-AG heftige Diskussionen zwischen den Mietervertretern und den Vermietern gibt.
So soll in diesem Jahr die Eingruppierung in Wohnlagen neu vereinbart werden, wissenschaftliche Grundlagen (die mir leider nicht bekannt sind) sollen dafür herangezogen werden, um zu vermeiden, dass weiterhin Dutzende von Anträgen von Vermietern und Mietern um eine Herauf- oder Herabstufung entschieden werden müssen.

So gibt es eine Fraktion der Vermieter, die die Meinung vertritt, dass die drei Gruppen „einfache Wohnlage“, „mittlere Wohnlage“ und „gute Wohnlage“ zu wenig seien, um alle Kriterien zu berücksichtigen.
Lieber möchte man fünf Gruppen haben, egal wie man sie benennen soll.Read more