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Grundgesetz, Verfassung, Mietenstopp

Im Dezember fand die erste Lesung des „Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“ statt, kurz, das Gesetz, das als „Mietendeckel“ bekannt ist, wurde von Abgeordneten und Juristen beurteilt.
Die Ausschusssitzung dauerte rund 8 Stunden, konträre Meinungen und Aussagen beherrschten den Termin.

Zur Anhörung waren u.a. 6 Juristen eingeladen, drei von ihnen verteidigten das Gesetz und vertraten die Meinung, dass es verfassungskonform sei, drei waren dagegen der Meinung, dass es gegen Artikel des Grundgesetzes verstößt und zudem ein Bundesland nicht die Gesetzgebungskompetenz hat das Mietrecht zu ändern.

Wer sich nicht scheut 140 Seiten Wortprotokoll zu lesen, findet es hier.

Ansonsten möchte ich kurz auf die Punkte eingehen, die für oder wider das Gesetz sprechen.
Übrigens findet am 15. Januar die Vorlage des Gesetzes zur Beschlussfassung im Ausschuss statt, ebenso die Auswertung der Anhörung vom 11. Dezember.

Was spricht dafür, dass die Länder eigene Mietrechtsregelungen treffen dürfen:
Regelungsgehalt wird nicht durch das BGB eingeschränkt, eine Eigentumsgarantie garantiert keine Renditeerwartung.
Nach bisheriger Rechtsprechung ist die Regelung von Mietbindung rechtmäßig.
Das öffentlich-rechtliche Mietpreisrecht gehört nicht zum bürgerlichen Recht, ist daher Landessache. Ein Recht des Vermieters auf maximale Mieteinnahmen existiert nicht.
Die gesetzliche Regelung von Preisen im PreisG (Preisgesetz) gilt nach der Meinung einiger Juristen und der Berliner Senatsverwaltung auch für das Mietpreisrecht.

Was sagt das Grundgesetz gegen eine Mietpreisregelung per Gesetz:
Art. 70 besagt, dass Länder das Recht der Gesetzgebung haben, solange Bundesrecht dies nicht einschränkt.
Art. 31 besagt, dass Bundesrecht Landesrecht bricht. Allerdings ist bei der Föderalismusreform 2006 das Preisrecht vernachlässigt worden, also nicht generell als Bundesrecht aufgeführt.
Art. 72 geht speziell auf konkurrierende Gesetzgebung (Bund und Länder) ein, auch dabei wird das Preisrecht nicht direkt aufgeführt.

Letztlich spricht der Artikel 30 wiederum dafür, dass die Länder die Kompetenz haben, staatliche Befugnisse auszuüben, solange das GG keine anderen Regelungen vorschreibt.

Und dann findet man in der Berliner Verfassung noch den Artikel 28:

(1) Jeder Mensch hat das Recht auf angemessenen Wohnraum. Das Land fördert die Schaffung und Erhaltung von angemessenem Wohnraum, insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen, sowie die Bildung von Wohnungseigentum.

(2) Der Wohnraum ist unverletzlich. Eine Durchsuchung darf nur auf richterliche Anordnung erfolgen oder bei Verfolgung auf frischer Tat durch die Polizei, deren Maßnahmen jedoch binnen 48 Stunden der richterlichen Genehmigung bedürfen.

Und letztendlich war man nach der Veranstaltung genauso schlau wie zuvor, da alle Begründungen – pro und contra – schlüssig klingen und durch Gesetzestexte belegt werden konnten. Als Laie weiß man weiterhin nicht, ob der „Mietendeckel“ vor Gericht Bestand haben wird oder nicht.

Dass die Vertreter der Immobilienbesitzer und Vermieter dagegen argumentieren war wohl jedem klar, obwohl ihre Prognosen keinen wirklichen Bestand haben dürften. Neubau ist vom Gesetz nicht betroffen, also ist die Prognose, dass nun Investitionen in Neubau nicht mehr erfolgen würden, völlig haltlos.
Kein Vermieter wird zu Grunde gehen, wenn die Mieteinnahmen nicht steigen, sondern auf gleichem Level bleiben. Das zeigt höchstens die unseriöse Planung von zukünftigen Profiten, die man getrost als unternehmerischen Schwachsinn deklarieren kann.

Die Argumentation von einigen Genossenschaften, dass sie dadurch in den nächsten Jahren Einnahmen in dreistelliger Millionenhöhe einbüßen würden, haben dazu geführt, dass in einigen Genossenschaften die Geschäftsführer zurücktreten mussten, da sie keinesfalls die Meinung der Genossenschaftsmitglieder vertraten. Wer ihre Argumente nachlesen möchte, findet sie hier.

Was der Berliner Mieterverein dazu sagt, ist ebenfalls als Stellungnahme im Internet zu finden. Auch andere Mieterorganisationen äußern sich dazu, bisweilen positiv, bisweilen sehr verhalten.

Für uns als Mieter (und Mietervertreter) bleibt es nun abzuwarten was die Gerichte entscheiden. Und andere Kommunen schauen auf Berlin, da sie ebenfalls mit dem Gedanken entsprechender Gesetze gegen die Spekulation und maßlose Profitmacherei mit Wohnraum gesetzlich vorgehen wollen. Hoffen wir also, dass die Richter mieterfreundlich entscheiden – auch wenn wir sicher etliche Monate auf die Gerichtsurteile warten müssen.

Mietendeckel, die Zweite

Nachdem sich nun jeder, der etwas von Wohnungspolitik versteht oder zu verstehen glaubt, dazu geäußert hat, Juristen ihr Pro und Contra publizierten und private Bauherren und Vermieter ebenso wie einige Genossenschaften ihre Krokodilstränen in die Öffentlichkeit getragen haben, wird es wohl Zeit noch einmal auf das Für und Wider einzugehen.

Eine Veranstaltung mit zwei Juristen aus dem Bereich Mietrecht hat auch mir ein paar neue Erkenntnisse beschert. Warum also diese Informationen nicht mit den Lesern meines Blogs teilen?

Die Unterschiede zwischen dem Mietrecht – Bundesrecht, im BGB festgelegt – und dem Wohnungswesen – seit 2006 Landesrecht nach Föderalismusreform – hatte ich bereits mit einem Artikel zu erklären versucht, der Für und Wider eines Mietendeckels aufzeigte.
Das Mietpreisrecht gehört seit 1917 zum privaten und öffentlichen Preisrecht, das nicht im BGB festgelegt ist, sondern zum Zivilrecht gehört.
Daher gehört es zum Wohnungswesen und damit ist es Landesrecht, also kann das Land Berlin Mietpreise festlegen.Read more

Konferenz der Mieterbeiräte

Am 30. August fand die 4. Konferenz der Berliner Mieterbeiräte statt, die von der Initiativgruppe der Berliner Mieterbeiräte organisiert wurde.
Die Themen waren

Gesetzliche Absicherung der Tätigkeit der Mieterbeiräte

Mietendeckel für Berlin

Leitlinien für Mieterbeiräte

Rund 80 Teilnehmer konnten sich austauschen und den Beiträgen zu den Themen lauschen. 9 Vertreter der 6 kommunalen Wohnungsunternehmen waren anwesend, weiterhin waren die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen (Senatorin Lompscher, Abteilungsleiterin Dr. Sandra Obermeyer), die Wohnraumversorgung Berlin AöR (Herr Kuhnert), der Berliner Mieterverein (Frau Werner) und das Abgeordnetenhaus (Herr Nelken, Herr Bertermann) vertreten.Read more

Mietendeckel

Ja, ein Thema, das sehr konträr gesehen wird.
Auch wenn sicher jeder Mieter sich freut, der 5 Jahre lang keine Mieterhöhung bekommt, ist der Fall doch viel zu komplex um nicht auch über die Folgen nachzudenken.

Warum protestieren jetzt die Genossenschaften dagegen?

Welche Argumente Pro und Kontra gibt es eigentlich?

Haben die landeseigenen Wohnungsunternehmen tatsächlich „Mindereinnahmen“ dadurch?

Und die wichtigste Frage: Wie geht es weiter nach den 5 Jahren?

Fangen wir mal vorne an, die Mietpreisexplosion ist eine Folge der hohen Nachfrage bei geringem Angebot, klar, das versteht jeder. In Deutschland hat die Landflucht bereits vor rund 10 Jahren eingesetzt, 15 Ballungsräume sind deshalb übervölkert, die Großstädte Hamburg, München, Frankfurt (M) gehören dazu, und letztlich auch Berlin.
Hier wurde das Problem mit der Flüchtlingswelle 2015/2016 besonders deutlich, obwohl die Ursachen schon davor lagen und durch den Wegfall vieler Arbeitsplätze im ländlichen Raum bei gleichzeitigem Abbau der Verkehrsinfrastruktur zu suchen sind.
Fast 2 Millionen Wohnungen stehen leer in Deutschland, während gleichzeitig in den Städten bzw. Ballungsräumen 1 Million Wohnungen fehlen.

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