Was bringt uns der Mietendeckel?

Erst einmal die Unsicherheit, ob das Gesetz Bestand hat, da es Klagen vor dem BVerG (Bundesverfassungsgericht) gibt.

Aber positiv gedacht bedeutet es für alle Mieter in Berlin, dass ihre Miete eingefroren wird für 5 Jahre, also bis zum 22. Februar 2025. In dieser Zeit kann es natürlich Modernisierungen geben, die dann allerdings mit nicht mehr als 1 Euro/m² pro Monat umgelegt werden dürfen.
Dazu kommt eventuell ein Inflationsausgleich, dessen Höhe durch Rechtsverordnung des Senats festgestellt wird. Frühestens ab 01.01.2022 kann dadurch die Miete um maximal 1,3% erhöht werden. Die Mietobergrenzen des Gesetzes dürfen dabei nicht überschritten werden.

Diese Mietobergrenzen im Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln) wurden nach dem Mietspiegel 2013 festgelegt, ein Aufschlag auf die damaligen Werte wurde anhand der Reallohnsteigerung zwischen 2013 und 2020 festgelegt, so dass die Tabelle höhere Werte ausweist als der Mietspiegel 2013.

Wann gilt nun eine Miete als überhöht und muss ab 22.11.2020 abgesenkt werden?
Wenn die Nettokaltmiete (also ohne Betriebskosten) höher ist als die Tabellenmiete des Gesetzes plus 20%, dabei müssen Abschläge oder Aufschläge anhand der Wohnlage berücksichtigt werden.
Für Wohnungen in einfacher Wohnlage werden 0,28 Euro/m² vom Tabellenwert abgezogen,
für Wohnungen in mittlerer Wohnlage erfolgt ein Abschlag von 0,09 Euro/m²
und für Wohnungen in guter Wohnlage erfolgt ein Zuschlag von 0,74 Euro/m².

Dazu ist eine Rechtsverordnung des Senats notwendig, die noch nicht erlassen wurde. Geplant ist, die Wohnlageeinordnung anhand des Mietspiegels 2019 festzulegen.
Eine adressgenaue Einordnung kann online mit dem Mietspiegel vorgenommen werden.

Bei der Einordnung ins Baujahr bitte beachten, dass es sich um die Bezugsfertigkeit der Wohnung, nicht des Hauses handelt. Wenn beispielsweise ein Dachgeschoßausbau erfolgte oder eine Aufstockung des Hauses, so sind die neu erbauten Wohnungen mit ihrer Bezugsfertigkeit entsprechend später einzuordnen als das Baujahr des Hauses.
Ist eine Wohnung erst nach dem 01.01.2014 bezugsfertig geworden, so gilt der Mietendeckel für diese Wohnung nicht.

Weitere Ausnahmen gibt es für

öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau

mit öffentlichen Mitteln zur Instandsetzung und Modernisierung geförderte Wohnungen mit Mietpreisbindung

Wohnungen eines anerkannten Trägers der Wohlfahrtspflege

Wohnungen in Wohnheimen

Auch Wohnungen, die dauerhaft unbewohnbar waren und nach dem 01.01.2014 für Wohnzwecke wieder hergerichtet wurden, gelten als Neubau nach dem 01.01.2014.

Zur Nettokaltmiete muss noch erwähnt werden, dass zwar die Betriebskosten nicht berücksichtigt werden, Zuschläge für Möblierung oder Untervermietung aber schon.

Noch zu erwähnen ist der Stichtag 18.06.2019, der relevant ist für die Miethöhe. Bis zum Inkrafttreten des Gesetzes am 23.02.2020 durfte die Miete nicht erhöht werden. War die Wohnung zum 18.06.2019 nicht vermietet und wurde erst danach wieder vermietet, so gilt die Mietobergrenze nach MietenWoG §6 (Mietentabelle), ebenso gilt dies für Wohnungen, die noch nie als Wohnraum vermietet waren zuvor, ausgenommen es handelt sich um Neubau ab 2014.

Alles ein wenig schwer zu verstehen, besonders unter dem Gesichtspunkt, das der Bestand des Gesetzes noch nicht abschließend (durch Gerichtsentscheid) geklärt ist.

Wer die juristische Einschätzung (für und wider) nachlesen möchte, dem empfehle ich das Wortprotokoll der Anhörung vom 11.12.2019 im Ausschuss für Stadtentwicklung und Wohnen des Berliner Abgeordnetenhauses (Vorsicht, 140 Seiten).

Ein Tipp noch für alle, die ab 22.11.2020 die Möglichkeit haben ihre Miete abzusenken wegen überhöhter Miete lt. MietenWoG, legen Sie die eingesparten Beträge vorerst zurück für den Fall, dass das Gesetz für unwirksam erklärt wird und der Vermieter diese Summe zurückfordert.
Ansonsten läuft das Verfahren wie folgt:
Teilen Sie dem Vermieter mit, dass die Miete überhöht ist lt. Gesetz und weisen Sie darauf hin, dass Sie das Recht auf Mietabsenkung haben. Im günstigsten Fall erzielen Sie eine Einigung mit Ihrem Vermieter.
Ansonsten lassen Sie sich vom zuständigen Bezirksamt die überhöhte Miete bestätigen. Mit diesem Dokument können Sie die Miete reduzieren, mit oder ohne Einwilligung des Vermieters.
Gibt er seine Einwilligung nicht, sollten Sie – wie bereits empfohlen – die Differenz zurücklegen.

Eine weitere Möglichkeit ist eine zivilrechtliche Klage gegen die überhöhte Miete.

Übrigens sind die Vermieter verpflichtet spätestens zum 23.04.2020 (also 2 Monat nach Inkrafttreten des Gesetzes) den Mietern eine Auskunft über die Umstände zur Berechnung der Mietobergrenze zu erteilen (d.h. Baujahr, Ausstattung, Wohnlage).

Einen Kritikpunkt will ich nicht unerwähnt lassen, natürlich profitieren auch die Mieter hochpreisiger Wohnungen vom Gesetz. Wer es sich leisten kann (und das bisher auch getan hat) eine hohe Kaltmiete zu zahlen (>15 Euro/m²), kann ebenfalls die Möglichkeit der Mietabsenkung in Anspruch nehmen. Das wird von vielen als ungerecht empfunden, da auf diese Art Gutverdienende noch mehr ihres Einkommens für andere Zwecke ausgeben können, doch der Anteil Besserverdienender an der Zahl der Mieter ist nicht so hoch, dass man deshalb die Vorteile für Normalverdiener aufgeben müsste.
Unter den gegebenen Umständen wäre es kaum möglich eine bessere und gerechtere Lösung zu finden, um den Wohnungsmarkt etwas zu entspannen.

Zum Abschluss noch das Statement des Berliner Mietervereins zum Mietendeckel und der Hinweis auf meine vorangegangenen Beiträge in diesem Blog zum Mietendeckel

Beitrag 1

Beitrag 2

Was sagen eigentlich Grundgesetz und Verfassung zum Mietendeckel

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.