Mietendeckel, die Zweite

Nachdem sich nun jeder, der etwas von Wohnungspolitik versteht oder zu verstehen glaubt, dazu geäußert hat, Juristen ihr Pro und Contra publizierten und private Bauherren und Vermieter ebenso wie einige Genossenschaften ihre Krokodilstränen in die Öffentlichkeit getragen haben, wird es wohl Zeit noch einmal auf das Für und Wider einzugehen.

Eine Veranstaltung mit zwei Juristen aus dem Bereich Mietrecht hat auch mir ein paar neue Erkenntnisse beschert. Warum also diese Informationen nicht mit den Lesern meines Blogs teilen?

Die Unterschiede zwischen dem Mietrecht – Bundesrecht, im BGB festgelegt – und dem Wohnungswesen – seit 2006 Landesrecht nach Föderalismusreform – hatte ich bereits mit einem Artikel zu erklären versucht, der Für und Wider eines Mietendeckels aufzeigte.
Das Mietpreisrecht gehört seit 1917 zum privaten und öffentlichen Preisrecht, das nicht im BGB festgelegt ist, sondern zum Zivilrecht gehört.
Daher gehört es zum Wohnungswesen und damit ist es Landesrecht, also kann das Land Berlin Mietpreise festlegen.
Ob der aktuelle Entwurf des geplanten Gesetzes glücklich formuliert wurde, sei dahingestellt. Der Berliner Mieterverein hat einen eigenen Entwurf veröffentlicht, der ein paar der Probleme umgeht, dafür wiederum von der Berliner Mietergemeinschaft als „zu zahm, zu vermieterfreundlich“ eingestuft wird.
Zur Information hier auch der Entwurf des Mietervereins.

Kritisiert wird häufig die mögliche Absenkung der Miete, sofern der Quadratmeterpreis eine vom Gesetz festgelegte Grenze übersteigt.
Regelungen, die z.B. denen beim WBS entsprechen, also Wohnungsgröße entsprechend der Personenanzahl, die diese bewohnen, vermisst man.
Warum?
Weil ein Mietpreisrecht keine sozialen Komponenten enthalten darf, sondern ausschließlich auf die Wohnung bezogen ist, nicht auf den Mieter oder den Mietvertrag.
Kritisiert wird deshalb, dass auch ein einkommensstarker Mieter mit einer großen Wohnung die Absenkung der Miete fordern könnte.
Formal ist das richtig, aber er muss einen Antrag an das Bezirksamt stellen und dieses kann den Antrag ablehnen – aus den genannten Gründen.
Also müssen wir langfristige juristische Auseinandersetzungen erwarten, bis das BVerG entscheidet, ob das Gesetz tatsächlich verfassungskonform ist können drei Jahre vergehen, ob abgelehnte Anträge auf Mietsenkung gerichtlich anfechtbar sind, bleibt abzuwarten, es ist jedoch wahrscheinlich.

Warum Modernisierungen der letzten 15 Jahre einen Aufschlag auf die festgelegte Höchstmiete erlauben (1,40 €/m²) ist ebenso umstritten, denn Vermieter müssen derartige Unterlagen „nur“ 10 Jahre aufbewahren. Wie also kann der Nachweis geführt werden, dass vor 11, 12 oder 14 Jahren modernisiert wurde?
Nach dem derzeitigen Referentenentwurf des Senats beruhen die festgelegten Mietpreise auf dem Mietspiegel 2013, Modernisierungen bis 2012 sind also in der Miete bereits enthalten, warum sollen dann Modernisierungen rückwirkend ab 2004 noch einmal berücksichtigt werden?
Im Entwurf des Berliner Mietervereins wird der Mietspiegel 2011 als Grundlage genommen unter Berücksichtigung von Modernisierungen der letzten 8 Jahre. In sich irgendwie stimmiger als der Senatsentwurf.

Darüber, dass Gesellschaften wie die Deutsche Wohnen mit einem Gesetz, dass ihre Profitsteigerungen ausbremst, nicht zufrieden sind, war zu rechnen. Die Meinung des Vorstandsvorsitzenden Michael Zahn kann man hier nachlesen.

Aber auch ein Teil der Genossenschaften jammert nun, als ob sie in den nächsten Jahren in die Pleite getrieben würden, wenn das Gesetz in Kraft tritt.
Millionenverluste werden prognostiziert, seniorengerechte Modernisierungen könnten nicht mehr finanziert werden, Arbeitsplätze in der Bauindustrie gehen verloren.
Man könnte fast weinen, wenn man das liest – dabei beruhen alle Berechnungen nur auf überzogenen Renditeerwartungen.
Für seniorengerechte Modernisierungen reichen die bisherigen normalen Mieten aus, es bedarf nicht einmal einer Modernisierungsumlage nach BGB (§559), die im letzten Jahr von 11% auf 8% abgesenkt wurde.
Viele Mietervertreter sind sogar der Meinung, dass der §559 gänzlich abgeschafft werden kann, da er nicht mehr zeitgemäß ist und nur noch zur Mieterhöhung zwecks Verdrängung genutzt wird.

Etwa 20% der Berliner Haushalte wären betroffen von Regelung im Mietendeckel, dass die Miete nicht höher als 30% des Haushaltseinkommens sein darf (in Österreich gelten 25% des Einkommens auf die Bruttowarmmiete).
Darunter gibt es hier etwa 7% mit einem hohen Einkommen, deren Ansprüche auf Mietsenkung abgelehnt werden könnten, da ihr Resteinkommen (nach Mietabzug) den Durchschnittsverdienst übersteigt oder der beanspruchte Wohnraum bestimmte Größenordnungen übersteigt.

Und die Kompetenzen des Landes wären noch nicht ausgeschöpft, selbst eine Belegungsquote ist denkbar. Das Geschrei der Vermieter kann sich jeder selbst ausmalen.

Mehr über die Veranstaltung gibt es hier, einschließlich eines Videomitschnitts

Was gab es noch für Ansichten zum Thema?
Richtig die BBU (Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen) hat ihre Stellungnahme abgegeben, die allerdings sehr verhalten wirkt.

Auch der Republikanische Anwältinnen- u. Anwälteverein hat eine Stellungnahme veröffentlicht.

Und zur oft gehörten Meinung, dass ein Mietendeckel keine Wohnungen baut, auch hier noch ein passender Artikel.

Nun darf sich also jeder selbst ein Bild machen bzw. eine eigene Meinung bilden.

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