Mietspiegel 2019

Damit es keine Missverständnisse oder Verwechslungen gibt, hier geht es um den offiziellen Mietspiegel Berlin, der im Mai veröffentlicht wurde.
Wer ihn noch nicht kennt oder gesehen hat, er ist wie üblich auf der Senatsseite zu finden,

Mietspiegel komplett

auch mit Betriebskostenübersicht.

Die Mietsteigerungen sind moderat, ärgerlich dennoch, weil man keinem Mieter erklären kann warum seine Miete steigt, obwohl nichts an der Wohnung verändert wurde.
Insofern ist es nicht verwunderlich, dass der Mietspiegel oft als „Mieterhöhungsinstrument“ betrachtet wird.
Glück hat immer noch, wer Mieter bei einer der sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) ist, da Mietsteigerungen bei ihm maximal 2% jährlich oder 4% in 2 Jahren betragen dürfen lt. Kooperationsvereinbarung zwischen Senatsverwaltung und den LWU.
Trotzdem steigt die Miete schneller als das Einkommen bzw. die Mietsteigerung entspricht nicht der allgemeinen Inflationsrate.

Doch hier möchte ich etwas detaillierter auf die Steigerungen im Mietspiegel eingehen, die teilweise auch durch eine neue Wohnlageeinordnung zustande gekommen sind. Insgesamt lag die Steigerung bei 2,5% jährlich oder ca. 17 Cent/ m².
Die Durchschnittsmiete liegt nach Mietspiegel 2019 bei 6,72 Euro/m² (Kaltmiete).

Klingt erst einmal gut, was die Pressemitteilung der Senatsverwaltung da meldet, bei einer durchschnittlich großen Wohnung von 65m² sind das also 436,80 Euro monatliche Kaltmiete, die Neben- oder Betriebskosten kommen dazu.
Einen Durchschnittswert von 2017 gibt es, danach wurden 1,66 Euro kalte und 0,90 Euro warme Betriebskosten je m² fällig, also bei den genannten 65m² insgesamt 166,40 Euro und damit eine Warmmiete von 603,20 Euro.

Bitte nicht vergessen, die durchschnittlichen Betriebskosten können sich in den letzten beiden Jahren erhöht haben und eine Durchschnittsmiete sagt nichts über die individuellen Kosten aus, sondern ist lediglich ein Anhaltspunkt für die Größenordnung.

Weiterhin gibt es mit dem neuen Mietspiegel eine Neueinordnung der sogenannten Wohnlage, wie bisher gibt es einfache, mittlere und gute Wohnlagen, die sich nun aber nach einer Indikatoren gestützten statistischen Analyse allen Berliner Adressen zuordnen lässt.
13 Indikatoren wurden berücksichtigt:
Einwohnerdichte, Geschossflächenzahl, Lärmpegel, Feinstaubbelastung, Stickstoffbelastung, Entfernung Zentrumskern, Entfernung Zentrumsbereich, Index Versorgungsgrad, Grünflächenzahl, Entfernung zum Bus oder zur Straßenbahn, Entfernung zu U- oder S-Bahn, Statusindex, Bodenrichtwert.
Dann wurden Modelle für zentrale und dezentrale Lagen berechnet und die Modellergebnisse homogenisiert.

Ergebnis: Bei den zentralen Wohnlagen wurden 17% der Adressen um eine Stufe aufgewertet, 9% wurden abgewertet.
Bei den dezentralen Lagen wurden 13% aller Adressen um eine Stufe aufgewertet und 9% abgewertet. Änderungen um mehr als eine Stufe wurden nicht zugelassen.
Insgesamt gibt es nun 438.200 Wohnungen in einfacher Wohnlage (31%, bisher 37%)
688.200 Wohnungen in mittlerer Wohnlage (49%, bisher 48%)
269.400 Wohnungen in guter Wohnlage (19%, bisher 15%)

Durch die Wohnlagenwechsler in eine höhere Wohnlage wurden auch die bisherigen Mieten aus einer niedrigen Wohnlage dämpfend wirksam in der höheren Lage.

Wem das nun alles viel zu kryptisch war, für den gibt es hier den direkten Vergleich:

Mietspiegel 2017/2019

Die beiden Tabellen in einem PDF-Dokument zum Vergleich, allerdings muss eine eventuell veränderte Wohnlage berücksichtigt werden.

Und dann gibt es hier den direkten Vergleich der einzelnen Tabellenfelder (Danke an den MBR Fennpfuhl/Anton-Saefkow der Howoge).

Nun bleibt abzuwarten was mit der Initiative für einen „Mietendeckel“ in Berlin geschieht, meine derzeitige Befürchtung ist, dass die Ausarbeitung eines entsprechenden Gesetzes „zu kurz“ gedacht wird, also nur auf die 5 Jahre beschränkt bleibt, die der Mietendeckel wirksam sein soll, aber nicht die Konsequenzen für die Zeit danach einbezieht.
Was geschieht in diesen 5 Jahren? Berlin wählt und es kann zu völlig anderen Akteuren im Senat kommen.
Was bewirkt der Mietendeckel noch? Er setzt den neuen Mietspiegel außer Kraft, teilweise auch Festlegungen des WoVG (Wohnraumversorgungsgesetzes) und ebenso die KoopV zwischen Senatsverwaltung und den 6 LWU (Kooperationsvereinbarung mit den landeseigenen Wohnungsunternehmen).
Hilft das den Mietern tatsächlich? Oder stehen wir nach 5 Jahren schlechter da als je zuvor?

Wohnungs- und Mietenpolitik in Berlin bleiben also spannend, und auch wenn jeder Mieter sich freut über das Einfrieren der Miete, also 5 Jahre keine Mieterhöhung, so müssen wir doch auch die Zeit danach im Auge behalten.
2025 plötzlich 10% Mieterhöhung für alle? Oder 25%?
Wie sieht der neue Mietspiegel 2025 dann aus? Oder gibt es gar keinen mehr?

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.