Mietendeckel

Ja, ein Thema, das sehr konträr gesehen wird.
Auch wenn sicher jeder Mieter sich freut, der 5 Jahre lang keine Mieterhöhung bekommt, ist der Fall doch viel zu komplex um nicht auch über die Folgen nachzudenken.

Warum protestieren jetzt die Genossenschaften dagegen?

Welche Argumente Pro und Kontra gibt es eigentlich?

Haben die landeseigenen Wohnungsunternehmen tatsächlich „Mindereinnahmen“ dadurch?

Und die wichtigste Frage: Wie geht es weiter nach den 5 Jahren?

Fangen wir mal vorne an, die Mietpreisexplosion ist eine Folge der hohen Nachfrage bei geringem Angebot, klar, das versteht jeder. In Deutschland hat die Landflucht bereits vor rund 10 Jahren eingesetzt, 15 Ballungsräume sind deshalb übervölkert, die Großstädte Hamburg, München, Frankfurt (M) gehören dazu, und letztlich auch Berlin.
Hier wurde das Problem mit der Flüchtlingswelle 2015/2016 besonders deutlich, obwohl die Ursachen schon davor lagen und durch den Wegfall vieler Arbeitsplätze im ländlichen Raum bei gleichzeitigem Abbau der Verkehrsinfrastruktur zu suchen sind.
Fast 2 Millionen Wohnungen stehen leer in Deutschland, während gleichzeitig in den Städten bzw. Ballungsräumen 1 Million Wohnungen fehlen.

Wie immer, wenn „der Markt es regelt“ bestimmen Nachfrage und Angebot den Preis, auch beim begehrten Wohnraum. In Berlin sind 85% der Einwohner Mieter, es gibt rund 1,6 Mill. Mietwohnungen aller Größen, besonders in älteren Beständen sind das große Wohnungen, 4, 5 oder sogar 6 Zimmer mit mehr als 100 m² Wohnfläche, da es große Familien – teilweise mit Dienstpersonal – waren, die diese bewohnten.
Inzwischen ist die Nachfrage nach Wohnungen mit 2 oder 3 Zimmern und Größen von 50 – 70 m² am größten, der aktuelle Neubau berücksichtigt das, aber Wohnungen die zwischen 1920 und 1940 gebaut wurden waren eben größer.

Der Leerstand im ländlichen Bereich nützt leider nichts, da es „Immobilien“ sind und der Name bereits ausdrückt, dass sie eben „unbeweglich“ sind und nicht dorthin transportiert werden können, wo man sie derzeit braucht – abgesehen vom Platz in den Städten, der einfach nicht vorhanden ist.

Wohnungsbau in den Randgebieten, so dass Städte nach außen wachsen?
Eine Möglichkeit, die bisweilen dadurch eingeschränkt wird, dass die Städte gleichzeitig „Stadtstaaten“ sind, die Umgebung also zu einem anderen Bundesland gehört (Berlin, Hamburg).
Auch das Mantra „Bauen, bauen, bauen“ funktioniert so nicht, weil zum einen Grünflächen und Naherholungsgebiete (dazu zähle ich auch Gartenkolonien bzw. Kleingartenanlagen) wichtig für das soziale Leben in einer Stadt sind, und weil zum anderen alle Baufirmen mit Aufträgen ausgelastet sind.
Auch das ist eine Folge der Jahrhundertwende, als die Städte kleiner wurden und Einwohner verloren. 100.000 leerstehende Wohnungen in Berlin gab es, gebaut wurde nicht, die Baufirmen reduzierten ihr Personal (von 1 Mill. Beschäftigten wurde fast die Hälfte der Arbeitsplätze abgebaut), nun fehlt es.

Doch zurück zum eigentlichen Problem, die Baulandpreise stiegen und steigen weiterhin, bereits beim Beitrag zum Wohnungsbautag hatte ich darüber berichtet, außerdem machen Verordnungen zum Umweltschutz, zum Lärmschutz und zur Wärmedämmung das Bauen teurer. Jeder private Investor möchte seine Investitionen in möglichst kurzer Zeit refinziert haben, also bleibt ihm nur die Möglichkeit den neuerbauten Wohnraum zu verkaufen oder hochpreisig zu vermieten.
Selbst bei den LWU (landeseigene Wohnungsunternehmen) liegen die Neubaupreise bei 14 Euro/m², im freifinanzierten Neubau haben die Mieten inzwischen 20 Euro/m² erreicht.
Dabei sind noch keine Luxusneubauwohnungen berücksichtigt, die ohnehin mehr im Bereich der Eigentumswohnungen liegen.
Ist nun ein „Mietendeckel“ oder „Mietenstopp“ die richtige Strategie?
Zur allgemeinen Verwirrung (ja, mich verwirren die vielen konträren Meinungen und Medienbeiträge derzeit auch) möchte ich auf ein paar Meinungen verweisen:

Ist ein Mietendeckel überhaupt rechtlich als Landesgesetz legitim?
Unklar, da nach der Föderalismusreform 2006 das Land zwar die Gesetzgebungskompetenz für Wohnungswesen bekommen hat, aber Mietrecht weiterhin als Bundesgesetzgebung im BGB festgelegt ist. Es greifen also zwei sich widersprechende Kompetenzebenen darauf zu.

Wird mit einem Mietendeckel die Mehrzahl der Vermieter ruiniert und die Häuser verfallen, wie in der DDR gut sichtbar?
Zu Hubertus Knabe hat sicher jeder seine eigene Meinung, aber seine Ansicht will ich nicht unterschlagen.

Und dass der Chef der „Deutsche Wohnen“ seine eigene Meinung dazu hat, dürfte auch jedem klar sein. Hat er nur Angst um fallende Aktienkurse und seinen Bonus?
Hier die Meinung von Michael Zahn.

Na, sind Sie verwirrt genug?
Dann kommt hier noch meine Meinung dazu.
Faktisch setzt der Mietendeckel den aktuellen Mietspiegel, Teile des WoVG und ebenso die Kooperationsvereinbarung zwischen Senatsverwaltung und LWU außer Kraft. Geht alles für 5 Jahre (sofern keine Verlängerung folgt), doch was kommt danach?
Welcher Mietspiegel gilt dann? Tritt das WoVG wieder in vollem Umfang in Kraft oder muss es novelliert und angepasst werden?
Gibt es dann eine neue Vereinbarung mit den LWU?
Wir sollten auch nicht vergessen, dass eine Wahl des Berliner Abgeordnetenhauses und Senats dazwischen ansteht (2021), die danach geltenden Kräfteverhältnisse und Koalitionen sind also noch nicht absehbar.
Wird das alles von den Gesetzgebern bedacht? Und ist es überhaupt gewollt, dass man es bedenkt? Oder ist der Mietendeckel nur ein Bonbon, um die Wähler und Mieter ruhig zu stellen?
Noch gibt es keine verbindliche Gesetzgebung, nur Eckpunkte sind bisher beschlossen worden, also müssen wir aufpassen, dass diese Fragen im Gesetz beantwortet werden.

Als Abschluss noch eine Skurrilität, da Wien oft als Vorbild bei der Wohnungspolitik genannt wird (mehr als 50% der Wohnungen in der Hand der Kommune).
Hier beruft sich Rainer Hank in der FAZ auf den Wirtschaftliberalen Friedrich Hayek, um den Mietendeckel (der in Wien existiert) als schädlich darzustellen.

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