Mietpreisbremse

Wahrscheinlich wissen alle, die sich mit der sogenannten Mietpreisbremse schon einmal beschäftigt haben, dass sie die Mietenentwicklung keineswegs bremst, also unwirksam ist.
Nun hat Justizministerin Katarina Barley einen neuen Gesetzentwurf durch das Bundeskabinett gebracht, der einige Punkte der Mietpreisbremse verändert, also ein Mietrechtsanpassungsgesetz, das nach ihrer Ansicht der große Wurf (Quantensprung war ihre Bezeichnung) ist und Mieter vor zu hohen Mietforderungen schützen soll.
Wer das der großen Koalition nicht zutraute, hat Recht behalten, die Änderung ist ein „Reförmchen“, die wichtigen Passagen, die von Mieterorganisationen seit langem kritisiert wurden, sind nicht wirksam verändert worden.

Schauen wir doch einmal auf das neue Gesetz und die Änderungen:
Die Modernisierungsumlage nach §559 BGB wurde auf 8% gesenkt (bisher 11%), besser wären 5 oder 6% (in Berlin bei den LWU mittels Kooperationsvertrag festgelegt), aber eine Begrenzung auf die Zeit der Refinanzierung besteht nicht.
Das heisst, die Mieterhöhung nach Modernisierung bleibt auf ewig bestehen.
Allerdings darf die Modernisierungsumlage nicht höher als 3 Euro/m² sein, die innerhalb von 6 Jahren nicht überschritten werden darf (Kappungsgrenze).

Die Mietpreisbremse sollte bei Wiedervermietung einer Wohnung verhindern, dass die Miete mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (Mietspiegel, sofern vorhanden).
Dazu wurde die Auskunftspflicht des Vermieters eingeführt, er muss dem neuen Mieter also die bisherige Miethöhe nennen.
Liegt diese bereits – z.B. durch Modernisierungen in der Vergangenheit – erheblich über der ortsüblichen Vergleichsmiete, so darf er diese auch weiterhin verlangen.
Davor schützt das Gesetz den Neumieter nicht.
Damit werden jedoch Vermieter bevorzugt, die bisher schon gegen geltendes Recht überhöhte Mieten verlangt haben.

Wer (als Vermieter) bauliche Veränderungen vornimmt, um damit einen Mieter von Wohnraum zur Kündigung zu veranlassen, kann nun mit einer Geldbuße bis zu 100.000 Euro bestraft werden.
(§6 des Wirtschaftsstrafgesetzes 1954)
Damit sollen „Scheinmodernisierungen“ bzw. Luxussanierungen verhindert werden, die nur dem Zweck dienen, Altmieter zum Auszug zu veranlassen.

Die „ortübliche Vergleichsmiete“, die immer wieder genannt wird, konnte bisher zweifelsfrei durch einen vorhandenen Mietspiegel nachgewiesen werden.
Leider steht dieser aber immer wieder im Fokus von gerichtlichen Auseinandersetzungen mit privaten Wohnungsgesellschaften, die ihn nicht als qualifiziert anerkennen wollen.
Zudem besteht eine der Schwächen des Mietspiegels darin, dass nur die Neuvermietungen der letzten 4 Jahre darin abgebildet werden, nicht jedoch die Bestandsmieten für langjährige Mieter (die erfahrungsgemäß erheblich niedriger sind).

Weitere Schwachpunkte des neuen Gesetzes sind in einer juristischen Stellungnahme zu finden, die sehr detailliert auf alle Probleme eingeht.

Fazit: Es gibt ein paar Verbesserungen, diese werden jedoch die großen Probleme nicht lösen, und die Vermieter freuen sich über die Möglichkeiten, die ihnen weitere Mieterhöhungen erlauben.

Nachtrag: Ein weiterer Artikel auf der Mietrechtsseite zum Thema