Mietspiegel 2019

Den Interessierten Mietern wird bekannt sein, dass der Mietspiegel alle 2 Jahre erneuert wird.
Dass es dabei jedesmal die Konflikte zwischen Mietervertretern und Vermietern gibt, dürfte auch jedem klar sein, schließlich liegen ihre Interessen weit auseinander.
Und dass bisher ein neuer Mietspiegel immer mit Mieterhöhungen verbunden war, scheint ebenfalls ein „Naturgesetz“ zu sein – obwohl so manchem Mieter (da schließe ich mich ein) nicht erklärbar ist, warum Wohnen teurer wird, obwohl die Wohnungen immer älter werden.

Klar, die Argumente der Vermieter kennen wir, sie verweisen gerne darauf, dass die Instandhaltungskosten steigen, wenn Immobilien älter werden, dass mehr Reparaturen in alten Häusern anfallen als in Neubauten.

Allerdings sehen wir auch, dass die Wohnungsunternehmen Jahr für Jahr erhebliche Gewinne erzielen mit der Vermietung von Wohnraum. Es geht hier also nicht um kostendeckende Einnahmen, sondern um Profite.
Abgesehen von privaten Wohnungsgesellschaften, die oft negative Schlagzeilen verursachen (z.B. Vonovia oder Deutsche Wohnen), schauen wir auch einmal auf die Ausgaben und Einnahmen der 6 landeseigenen Wohnungsunternehmen (kurz LWU) und sehen, dass auch sie Überschüsse erwirtschaften.
Im Jahr 2015 waren das 352 Mill. Euro, 2016 insgesamt 383 Mill. und 2017 sogar 410 Mill.
Wer es nach Gesellschaften aufgeteilt nachlesen möchte, kann das mit der schriftlichen Anfrage 18 / 15202 an das AGH (Abgeordnetenhaus Berlin).

Natürlich erfolgen auch Investitionen in das Sachanlagevermögen, also in Neubau und Grundstücksankäufe, die ebenfalls in der genannten Anfrage nachzulesen sind.
2015 wurden 709 Mill. Euro investiert, 2016 waren es 845 Mill.
Für 2017 liegen die Zahlen aus den Geschäftsberichten noch nicht von allen LWU vor.

Die DeGeWo hat den Geschäftsbericht bereits veröffentlicht, zu finden hier, ebenso die Gesobau und die HoWoGe

Aber uns geht es heute mehr um die Arbeiten am neuen Mietspiegel.
Die Mieter der 6 Berliner LWU sind durch das WoVG (Wohnraumversorgungsgesetz) und die Kooperationsvereinbarung zwischen Senatsverwaltung und Wohnungsunternehmen etwas besser gestellt als der „normale“ Mieter bei privaten Vermietern, einschließlich der genannten privaten Wohnungsunternehmen.
Über die Tricks der Vermieter bei „Modernisierungen“ hatte ich bereits berichtet, aber auch bei der Mietspiegelgestaltung gibt es Entwicklungen, die für Mieter ungünstig sind, so z.B. die Einstufung der Wohnlage in einfach, mittel oder gut.
In den letzten Jahren wurden diese Einstufungen auf Antrag von Vermietern oftmals von „einfach“ auf „mittel“ bzw. von „mittel“ auf „gut“ hochgestuft, weil sich dadurch die Mieteinnahmen steigern ließen. Nun soll eine wissenschaftliche Ermittlung der Wohnlage erfolgen, die nicht mehr auf Antrag verändert werden kann.
Noch kennen wir die Grundlagen dieser „wissenschaftlichen“ Methode nicht, doch es ist zu befürchten, dass sie durch Heraufstufungen der jetzigen Eingruppierung erhebliche Nachteile für Mieter bringt.
Die Grundlagendaten des Mietspiegels 2017 und die Methoden, die bei der Erarbeitung des Mietspiegels herangezogen wurden, sind hier zu finden.
Weiterhin gilt ein Haus als „instandgesetzt“, wenn irgendwann eine Instandsetzung oder Modernisierung erfolgt ist. Wenn diese Maßnahme länger als 20 Jahre zurückliegt kann man damit wohl kaum eine höhere Miete rechtfertigen.
Leider gibt es keine gesetzlichen Grundlagen zu Instandhaltungs- oder Modernisierungsintervallen.

Auch die sogenannten wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale sind sehr nebulös formuliert.
Beispiel: „Vom Vermieter zur Verfügung gestellte PKW-Stellplätze in der Nähe“ gelten als wohnwerterhöhend, auch wenn die Stellplätze zu einem anderen Grundstück gehören, ca. 250 m entfernt liegen und zudem vermietet werden.
Hier soll also der Mieter allgemein (auch wenn er keinen PKW besitzt) eine höhere Miete zahlen und sofern er einen Stellplatz mietet noch einmal eine monatliche Gebühr entrichten.
Bei ca. 50 Stellplätzen für mehrere hundert Wohnungen (Mühlenviertel, Prenzlauer Berg, Vermieter Gewobag) ist diese Methode zur Steigerung der Mieteinnahmen ohnehin sehr fragwürdig, aber leider legitim, da es keine weiteren Einschränkungen im Mietspiegel gibt.

Auch das Merkmal „Zusätzliche und in angemessenem Umfang nutzbare Räume außerhalb der Wohnung in fußläufige Entfernung“ ist interpretierbar. Ein Gemeinschafts- oder Partyraum kann das ebenso sein wie eine Gästewohnung. Auch dieses wohnwerterhöhende Merkmal trägt dazu bei, dass zum Mittelwert in der Mietspiegeltabelle 20% der Spanne zum Höchstwert addiert werden dürfen, selbst wenn es sich um eine Gästewohnung handelt, die als temporäre Umsetzwohnung für Mieter genutzt wird deren Wohnung aktuell modernisiert wird – also gar nicht zur Nutzung zur Verfügung steht.

Allgemein ist demzufolge eine Überarbeitung und eindeutige Festlegung dieser Merkmale notwendig.

Darüberhinaus muss auch das WoVG angepasst werden und damit die Gültigkeit auch auf die privaten Vermieter ausgeweitet werden.
Das Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) soll 2019 in Kraft treten, derzeit gibt es nur einen Referentenentwurf. Die vorgesehenen Änderungen gehen aber vielen Mietervertretungen nicht weit genug. Die Modernisierungsumlage soll von 11% auf 8% gesenkt werden, für die LWU in Berlin gelten derzeit bereits 6%.
Sinnvolle Ergänzung wäre eine Kappungsgrenze von 1,50 Euro/ m², stattdessen möchte man gesetzlich 3 Euro/ m² festschreiben.
Das bedeutet bei einer durchschnittlichen 60 m² Wohnung immerhin eine Mieterhöhung von 180 Euro monatlich nach Modernisierung – zu viel für viele Geringverdiener.

Auch für die zulässige Mieterhöhung sind 2% jährlich genug – Gegenargumente für Mieterhöhungen generell gibt es genug – derzeit liegt die gesetzlich erlaubte Mieterhöhung noch bei 5%. Bei Neuvermietung gelten 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mittelwert im Mietspiegel) als Maximalmiete, sofern nicht der Vormieter bereits eine höhere Miete gezahlt hat.
Stattdessen sollte die Mietobergrenze bei 100% der ortsüblichen Vergleichsmiete lt. Mietspiegel liegen und jede Überschreitung dieses Wertes Sanktionen für den Vermieter nach sich ziehen.

Gesetzlich festgelegte Sanktionen gibt es bisher nicht und bei Überschreitung der von der Mietpreisbremse festgelegten Maximalmiete müssen vom Mieter auf dem Rechtsweg die Senkung bzw. Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete eingeklagt werden.

Alles gemeinsam also ungünstige Regelungen für Mieter, unabhängig vom angespannten Wohnungsmarkt in Berlin.