Instandhaltung und Modernisierung

Nicht nur private Vermieter und Wohnungsunternehmen tricksen gerne, auch bei den LWU (landeseigene Wohnungsunternehmen) gibt es Fälle, bei denen Instandhaltungsmaßnahmen (muss der Vermieter tragen) als Modernisierung (kann auf die Miete umgelegt werden) verkauft wurden.
Ohne jetzt eine der 6 LWU an den Pranger zu stellen, kann man nur allen Mietern empfehlen jede Modernisierungsankündigung sorgfältig zu prüfen, und da wir alle keine Fachleute sind, diese von einem Fachmann begutachten zu lassen.

Natürlich ist es für den Vermieter attraktiv die Kosten für notwendige Arbeiten, die der Erhaltung der Wohnqualität dienen, vom Mieter bezahlen zu lassen.
Der Konflikt zwischen dem § 535 und § 559 des BGB ist für viele Mieter nicht durchschaubar, weshalb Mietervereine und politische Aktivisten schon lange eine Abschaffung des § 559 verlangen.

Ob das der richtige Weg ist bleibt zweifelhaft, wenn Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr auf die Miete umgelegt werden können, muss man damit rechnen, dass kein Vermieter weiterhin Interesse an einer Modernisierung bzw. Sanierung seiner Immobilien hat. Für sinnvoller halte ich da eine Begrenzung der Umlage auf die tatsächlichen Kosten.
Kurz erklärt: Statt der bisher erlaubten 11% jährlich sollten auch im BGB – wie in der Kooperationsvereinbarung für Berlin bereits festgeschrieben – 6% die Höchstgrenze darstellen, und diese Mieterhöhung wird auf 17 Jahre beschränkt, weil dann die gesamten Investitionskosten von den Mietern bezahlt wurden (17 X 6% = 102%).
Zudem sollte auch der Zeitraum für Instandhaltungsmaßnahmen definiert werden, für Rohrleitungen, Badezimmereinrichtungen, elektrische Anlagen inklusive Aufzuganlagen und andere technische Einrichtungen erscheinen 20 bis 25 Jahre durchaus angemessen.
Die unklare Aussage im §535 lässt den Vermietern zu viel Spielraum, die Formulierung
„Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“
kann auch gedeutet werden als „Wiederherstellung eines nicht mehr zeitgemäßigen, aber gebrauchsfähigen Zustandes“.
Wer also bereits 40 Jahre in seiner Wohnung zur Miete wohnt, dem werden alle Instandhaltungsmaßnahmen so gestaltet, dass der Zustand seines Einzugs wiederhergestellt wird.
Konkret:
Der zur Einrichtung gehörende Elektroherd ist defekt, der Vermieter stellt einen „neuen“ Herd zur Verfügung, der dem Standard vor 40 Jahren entspricht.

Wer nun den Vermieter wegen der Instandhaltungspflicht bedauern möchte, sollte dabei bedenken, dass durchschnittlich 25 Euro/ m² jährlich für die Instandhaltung durchschnittlich notwendig sind, also ca. 2 Euro/ m² monatlich.
Wie hoch war doch gleich Ihre Nettokaltmiete?
Wohl kaum niedriger als 2 Euro monatlich, da heute bereits 6,50 bis 7,50 Euro für sozial verträglich gehalten werden.
Ja, der Rest ist der Profit des Vermieters, bei einer Wohnungsgröße von 45 m² sind das monatlich zwischen 202,50 und 247,50 Euro, die man als Vermieter erwirtschaften kann. Selbst bei einem kleinen Haus mit „nur“ 10 Wohnungen kommt man jährlich auf einen Gewinn von etwa 25.000 Euro, da wir die Instandhaltungskosten schon abgezogen hatten.
Für größere Wohnungen bzw. eine höhere Anzahl davon kann jeder gerne selbst errechnen wie hoch der Profit ist.

Wird die Instandhaltung dann als „Modernisierung“ gerechnet, ergibt sich ein doppelter Gewinn für den Vermieter, er spart die Kosten der Instandhaltung und kann anschließend höhere Mieten verlangen.
Zurück zum Anfang des Artikels, auch bei den LWU kam es bereits vor, dass eine Modernisierungsmaßnahme angekündigt wurde, bei genauer Prüfung aber festgestellt werden konnte, dass 50% der angekündigten Maßnahmen zur Instandhaltung gehörten.
Erst nach heftigen Protesten von Mietern und Mietervertretern wurde die Umlage dann angepasst bzw. die Arbeiten dann tatsächlich als Instandhaltung durchgeführt und damit ohne Extrakosten für die Mieter.