Mietspiegel, die Zweite

Vor nunmehr einer Woche wurde der Mietspiegel 2017 für Berlin veröffentlicht, ich hatte bereits vor zwei Tagen kurz und allgemein berichtet und ein paar Rechenbeispiele aufgeführt.

Inzwischen habe ich mich etwas intensiver damit beschäftigt, mit Freude festgestellt, dass mein Vermieter (landeseigenes WU) „nur“ 7 Euro mehr verlangen könnte (2%, siehe Kooperationsvereinbarung) und nicht gleich auf den laut Mietspiegel erlaubten Wert erhöhen kann.
Dann habe ich mal nachgerechnet wie hoch die Durchschnittsmiete lt. aktuellem Mietspiegel liegt, da ich den Medien und den dort genannten 6,40 Euro/ m² nicht traue – selber rechnen ist besser.
Und siehe da, nach meiner Berechnung (statistischer Mittelwert über die 84 Felder der Mietspiegeltabelle, die jeweils mehr als 30 Wohnungen bzw. Stichproben erfassen) sind das

7,07 Euro/ m² (Nettokaltmiete)

Kurz zur Erklärung: In der Tabelle gibt es Felder für die weniger als 10 Stichproben verfügbar waren (4 Felder), weniger als 15 (2 Felder, mit ** gekennzeichnet) oder weniger als 30 (6 Felder, mit * gekennzeichnet), die ich beim Berechnen des Mittelwertes ausgelassen habe.

Dazu noch die Erklärung, dass von den 1,68 Millionen Mietwohnungen in Berlin lediglich 9000 für die Erstellung des Mietspiegels herangezogen wurden.
Die Mietspiegeltabelle hat 96 Felder (Unterteilung in Baujahr, Wohnlage, Wohnfläche), da ich die Felder mit zu wenigen Mietwerten in der Berechnung nicht berücksichtigt habe, blieben 84 übrig.
Damit ergaben sich ca. 104 Wohnungen für die Bestimmung der Miete je Tabellenfeld.

Alles klar?

Okay, Statistik ist nicht für jedermann verständlich und letztlich auch bei Fachleuten umstritten. 9000 Wohnungen in Berlin entsprechen 0,54% des Wohnungsbestandes, konträre Meinungen bei Statistikern besagen dazu, dass es

entweder viel zu wenige sind, um einen verlässlichen Wert zu erhalten,

oder 1500 ausreichen würden, wenn die Auswahl tatsächlich repräsentativ ist.

Machen Sie etwas daraus, Tatsache ist, dass die Arbeitsgruppe Berliner Mietspiegel den neu erstellten Mietspiegel für „qualifiziert“ hält, damit ist er gerichtsverwertbar bei Auseinandersetzungen mit dem Vermieter.

Im kompletten Mietspiegel (Broschüre, 30 Seiten) wird auf Seite 13 erklärt, dass die bisher ausgewiesenen Sondermerkmale nicht mehr extra ausgewiesen und berechnet werden, die wohnwertsteigernden und wohnwertsenkenden Merkmale in 5 Gruppen aber weiterhin verwendet werden um die Einordnung in die Preisspanne, die in jedem Feld unter dem Durchschnittswert steht, vorzunehmen – das nennt sich „Orientierungshilfe“.
Diese Orientierungshilfe gilt als Schätzgrundlage, gehört aber nicht mehr zum qualifizierten Teil des Mietspiegels.
Hat da jemand gelacht?

Die „wohnwertsteigernden und wohnwertmindernden Merkmale“ dürfen also vom Vermieter freier ausgelegt werden.

Viel Spaß mit der nächsten Mieterhöhung!

Ach ja, da der Verwaltungsaufwand einer Mieterhöhung recht groß ist, dürfen Mieter der Gewobag (eventuell auch der anderen kommunalen Unternehmen) damit rechnen, dass diese nur alle 2 Jahre erfolgen.

Ein Gedanke zu “Mietspiegel, die Zweite”

  1. Gelacht? Nein, aber mal nachgerechnet und auch die Idee aufgegriffen, dass Vermieter nicht nach 15 Monaten die Miete um 2% erhöhen (landeseigene Gesellschaften lt. Kooperationsvereinbarung), sondern lieber nach 21 Monaten 4% ankündigen und nach 24 Monaten dann erhöhen.
    Was das bringt?
    Mal kurz rechnen, Kaltmiete von bisher 5,85 €/ m² angenommen, Wohnfläche 75 m², also 438,75 €
    2% davon sind 8,78 €, nach weiteren 15 Monaten erneut 2% entsprechen 8,95 €, insgesamt nach 30 Monaten 456,48 €
    Oder nach 24 Monaten gleich 4% oder 17,55 €, insgesamt also 456,30 €.
    Welches Modell ist wohl für den Vermieter attraktiver?

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