Politik gefordert

Zugegeben, mit der jetzigen Senatsverwaltung haben es die Mieter recht gut getroffen. Selten genug wurde in der Vergangenheit mieterfreundliche Politik gemacht, mit einer Senatorin aus der Linkspartei könnte das klappen.

Was sollte denn verändert werden?
Welche Interessen haben Mieter, die sich tatsächlich verwirklichen lassen?

Dazu muss man etwas tiefer in das Mietrecht eintauchen, auch den Mietspiegel und die Kriterien nach denen er erstellt wird anschauen. Sammeln wir dann alle Ideen sieht es ungefähr so aus:

Mieterhöhungen
Mieterhöhungen dürfen nur einmal jährlich erfolgen und nicht höher als die offizielle Inflationsrate sein. Das Mieterhöhungsbegehren muss dem Mieter zur Zustimung zugestellt werden, frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung, danach hat er bis zum Ablauf des zweiten Folgemonats Zeit diesem zuzustimmen.
Änderungen gegenüber den bestehenden Regeln: die Inflationsrate wird hier ins Spiel gebracht, keine feste Prozentzahl wie bisher.

Neuvermietung
Die Miete bei erneuter Vermietung einer freiwerdenden Wohnung darf nur um die aktuelle Inflationsrate höher sein als die Miete des Vormieters. Dabei darf sie die im Mietspiegel festgelegte Miethöhe nicht übersteigen.
Auf Verlangen ist den Nachmieter die Mietabrechnung des Vormieters vorzulegen, damit er überprüfen kann ob sich der Vermieter daran hält.
Änderung: Keine Erhöhung bis auf Mietspiegelniveau, geschweige denn 10% darüber.

Sanierungs- und Modernisierungskosten
Die Kosten für Sanierung und Modernisierung des Wohnraums dürfen zu 9% jährlich auf die Miete umgelegt werden. Nach 11 Jahren sind die Umlagekosten abzuschmelzen bis die Miete auf dem Niveau des Mietspiegels liegt, d.h. bei Mieterhöhungen sind die Umlagekosten anzurechnen, so dass spätestens 15 Jahre nach der Modernisierung keine Umlagekosten mehr vom Mieter zu tragen sind.
Änderungen: 9% der alten Regelung beibehalten (statt 6% nach neuer Vereinbarung), dafür aber mit einem begrenzten Zeithorizont von 11 Jahren, d.h. der Vermieter kann nicht mehr unendlich lange an Modernisierungen verdienen wie bisher.
Meine Hoffnung ist, dass die Vermieter dann nach 20 – 25 Jahren erneut modernisieren, so dass Wohnungen nicht mehr verrotten bzw. vom Vermieter vernachlässigt werden, bis dann „Luxussanierungen“ notwendig werden. Natürlich muss man das im Auge behalten bzw. mit den kommunalen Wohnungsunternehmen entsprechende Vereinbarungen treffen.

Mietspiegel
In die Berechnung der Durchschnittsmieten fließen die Neuvermietungsmieten der letzten 6 Jahre (besser 8 Jahre) ein, dabei werden Erstvermietungen nach Neubau nicht berücksichtigt.
Es sollten mindestens 1% der Wohnungen als Grundlage in die Bestimmung der Durchschnittswohnungsmieten einfließen (in Berlin ca. 16.000 Wohnungen)
Änderungen: Statt 4 Jahre der Neuvermietung mit teilweisen Steigerungen von 10% über Mietspiegelniveau werden dann 6 oder 8 Jahre erfasst, dabei aber mit den zugelassenen Steigerungen in Höhe der Inflationsrate – siehe oben – so dass auch die Durchschnittsmieten nicht mehr so rasant steigen können, also eine Art neuer Mietpreisbremse.
Besonders Neubaumieten fließen dann erst bei der Zweitvermietung in den Mietspiegel ein, da sie bisher keiner Obergrenze unterworfen sind und somit die Werte im Mietspiegel unverhältnismäßig stark nach oben getrieben haben.

Wohnungstausch
Etwas schwierig gestaltet sich derzeit der Umzug von einer Wohnung in eine andere bei derselben Wohnungsgesellschaft, hier mal als „Wohnungstausch“ bezeichnet. Egal ob von einer kleinen in eine größere oder von einer großen in eine kleinere Wohnung, es gibt viele Gründe, die einen solchen Umzug erforderlich machen können.
Familienzuwachs ebenso wie der Auszug von Kindern oder der Tod eines Lebenspartners können eine derartige Entscheidung herbeiführen.
Bisher wird ein solcher Wunsch von den Vermietern – und hier spreche ich explizit von den landeseigenen Gesellschaften – sehr unflexibel behandelt.
Entweder ist die gewünschte kleinere Wohnung ebenso teuer wie die bisherige große Wohnung oder der Wunsch nach einer größeren Wohnung wird abgelehnt mit Argumenten wie „Sie haben doch eine Wohnung“ oder „Seien Sie froh, dass Sie eine Wohnung haben“.
Auch werden diese Wünsche als Neuvermietung gewertet und ein WBS verlangt, statt diese Wünsche von Bestandsmietern zu den 40% zu rechnen, die auch weiterhin ohne WBS vermietet werden dürfen.

Hier fehlt es klar an Flexibilität und Regelungen, die Bestandsmietern entgegenkommen, statt auf Bürokratie zu pochen und die eigenen, oft langjährigen Mieter zu verärgern.
Natürlich ist es faktisch eine Neuvermietung (ein Mietvertrag wird gekündigt, ein neuer abgeschlossen), da aber gleichzeitig eine Wohnung im Bestand frei wird, müsste diese Möglichkeit anders bewertet werden als eine Neuvermietung an einen Mieter, der von außerhalb der eigenen Mieterschaft kommt.
Eventuell sollte die Politik hier eine notwendige Ausnahme von der Regelung schaffen, dass 60% der Neuvermietungen nur an Inhaber eines WBS erfolgen dürfen.

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