Initiativgruppe der Mieterbeiräte

Zugegeben, zum Mietendeckel gab es nichts Neues zu berichten, die Klagen der Berliner Opposition dagegen sind bisher nicht entschieden, und so ergab es sich, dass ich seit 4 Monaten hier keinen neuen Beitrag geschrieben habe.
Wegen der Einschränkungen durch die Corona-Pandemie fielen auch viele Veranstaltungen und Treffen aus, so dass es auch dabei keine neuen Erkenntnisse gab.

Doch heute möchte ich die Initiativgruppe der Berliner Mieterbeiräte kurz vorstellen und auch einen Blick auf Sinn und Zweck einer derartigen Organisation werfen.
Als 2016 zum ersten Mal bei den LWU (landeseigenen Wohnungsunternehmen) Mieterräte als Vertreter der Mieterinteressen gewählt wurden, gab es die Idee der unternehmensübergreifenden Kooperation der Mietervertreter. Leider gab es viele Widerstände in den Reihen der gewählten Mieterräte, so dass diese Idee sich nicht durchsetzen ließ.
Ein anderes, selbst organisiertes Gremium gab es aber bereits, das diese Idee schon vorher aufgegriffen und realisiert hatte, nämlich die Initiativgruppe.
Mieterbeiräte gibt es in Berlin seit 1986, sie sind die Vertreter der Mieterinteressen für Wohngebiete ab 500 Wohneinheiten, die räumlich nahe beieinander liegen. Ursprünglich vom Berliner Senat gewünscht und in einer „Allgemeinen Anweisung“ rechtlich verankert, die allerdings 1996 nicht  verlängert wurde.
Ab 2010 begannen dann die LWU in ihren Wohnquartieren Kandidaten für die Tätigkeit als Mieterbeiräte zu suchen und gründeten nach und nach Mietervertretungen, aktuell sind es mehr als 100 dieser Gremien mit ca. 500 Mitgliedern.
Die 6 LWU besitzen in Berlin rund 330.000 Wohnungen, noch immer werden jedoch nicht alle Mieter durch einen ihrem Wohnquartier zugewiesenem MBR (Mieterbeirat) vertreten.Read more

Was bringt uns der Mietendeckel?

Erst einmal die Unsicherheit, ob das Gesetz Bestand hat, da es Klagen vor dem BVerG (Bundesverfassungsgericht) gibt.

Aber positiv gedacht bedeutet es für alle Mieter in Berlin, dass ihre Miete eingefroren wird für 5 Jahre, also bis zum 22. Februar 2025. In dieser Zeit kann es natürlich Modernisierungen geben, die dann allerdings mit nicht mehr als 1 Euro/m² pro Monat umgelegt werden dürfen.
Dazu kommt eventuell ein Inflationsausgleich, dessen Höhe durch Rechtsverordnung des Senats festgestellt wird. Frühestens ab 01.01.2022 kann dadurch die Miete um maximal 1,3% erhöht werden. Die Mietobergrenzen des Gesetzes dürfen dabei nicht überschritten werden.

Diese Mietobergrenzen im Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln) wurden nach dem Mietspiegel 2013 festgelegt, ein Aufschlag auf die damaligen Werte wurde anhand der Reallohnsteigerung zwischen 2013 und 2020 festgelegt, so dass die Tabelle höhere Werte ausweist als der Mietspiegel 2013.Read more

Grundgesetz, Verfassung, Mietenstopp

Im Dezember fand die erste Lesung des „Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“ statt, kurz, das Gesetz, das als „Mietendeckel“ bekannt ist, wurde von Abgeordneten und Juristen beurteilt.
Die Ausschusssitzung dauerte rund 8 Stunden, konträre Meinungen und Aussagen beherrschten den Termin.

Zur Anhörung waren u.a. 6 Juristen eingeladen, drei von ihnen verteidigten das Gesetz und vertraten die Meinung, dass es verfassungskonform sei, drei waren dagegen der Meinung, dass es gegen Artikel des Grundgesetzes verstößt und zudem ein Bundesland nicht die Gesetzgebungskompetenz hat das Mietrecht zu ändern.

Wer sich nicht scheut 140 Seiten Wortprotokoll zu lesen, findet es hier.

Ansonsten möchte ich kurz auf die Punkte eingehen, die für oder wider das Gesetz sprechen.
Übrigens findet am 15. Januar die Vorlage des Gesetzes zur Beschlussfassung im Ausschuss statt, ebenso die Auswertung der Anhörung vom 11. Dezember.Read more

Mietendeckel, die Zweite

Nachdem sich nun jeder, der etwas von Wohnungspolitik versteht oder zu verstehen glaubt, dazu geäußert hat, Juristen ihr Pro und Contra publizierten und private Bauherren und Vermieter ebenso wie einige Genossenschaften ihre Krokodilstränen in die Öffentlichkeit getragen haben, wird es wohl Zeit noch einmal auf das Für und Wider einzugehen.

Eine Veranstaltung mit zwei Juristen aus dem Bereich Mietrecht hat auch mir ein paar neue Erkenntnisse beschert. Warum also diese Informationen nicht mit den Lesern meines Blogs teilen?

Die Unterschiede zwischen dem Mietrecht – Bundesrecht, im BGB festgelegt – und dem Wohnungswesen – seit 2006 Landesrecht nach Föderalismusreform – hatte ich bereits mit einem Artikel zu erklären versucht, der Für und Wider eines Mietendeckels aufzeigte.
Das Mietpreisrecht gehört seit 1917 zum privaten und öffentlichen Preisrecht, das nicht im BGB festgelegt ist, sondern zum Zivilrecht gehört.
Daher gehört es zum Wohnungswesen und damit ist es Landesrecht, also kann das Land Berlin Mietpreise festlegen.Read more

Konferenz der Mieterbeiräte

Am 30. August fand die 4. Konferenz der Berliner Mieterbeiräte statt, die von der Initiativgruppe der Berliner Mieterbeiräte organisiert wurde.
Die Themen waren

Gesetzliche Absicherung der Tätigkeit der Mieterbeiräte

Mietendeckel für Berlin

Leitlinien für Mieterbeiräte

Rund 80 Teilnehmer konnten sich austauschen und den Beiträgen zu den Themen lauschen. 9 Vertreter der 6 kommunalen Wohnungsunternehmen waren anwesend, weiterhin waren die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen (Senatorin Lompscher, Abteilungsleiterin Dr. Sandra Obermeyer), die Wohnraumversorgung Berlin AöR (Herr Kuhnert), der Berliner Mieterverein (Frau Werner) und das Abgeordnetenhaus (Herr Nelken, Herr Bertermann) vertreten.Read more

Mietendeckel

Ja, ein Thema, das sehr konträr gesehen wird.
Auch wenn sicher jeder Mieter sich freut, der 5 Jahre lang keine Mieterhöhung bekommt, ist der Fall doch viel zu komplex um nicht auch über die Folgen nachzudenken.

Warum protestieren jetzt die Genossenschaften dagegen?

Welche Argumente Pro und Kontra gibt es eigentlich?

Haben die landeseigenen Wohnungsunternehmen tatsächlich „Mindereinnahmen“ dadurch?

Und die wichtigste Frage: Wie geht es weiter nach den 5 Jahren?

Fangen wir mal vorne an, die Mietpreisexplosion ist eine Folge der hohen Nachfrage bei geringem Angebot, klar, das versteht jeder. In Deutschland hat die Landflucht bereits vor rund 10 Jahren eingesetzt, 15 Ballungsräume sind deshalb übervölkert, die Großstädte Hamburg, München, Frankfurt (M) gehören dazu, und letztlich auch Berlin.
Hier wurde das Problem mit der Flüchtlingswelle 2015/2016 besonders deutlich, obwohl die Ursachen schon davor lagen und durch den Wegfall vieler Arbeitsplätze im ländlichen Raum bei gleichzeitigem Abbau der Verkehrsinfrastruktur zu suchen sind.
Fast 2 Millionen Wohnungen stehen leer in Deutschland, während gleichzeitig in den Städten bzw. Ballungsräumen 1 Million Wohnungen fehlen.

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Mietspiegel 2019

Damit es keine Missverständnisse oder Verwechslungen gibt, hier geht es um den offiziellen Mietspiegel Berlin, der im Mai veröffentlicht wurde.
Wer ihn noch nicht kennt oder gesehen hat, er ist wie üblich auf der Senatsseite zu finden,

Mietspiegel komplett

auch mit Betriebskostenübersicht.

Die Mietsteigerungen sind moderat, ärgerlich dennoch, weil man keinem Mieter erklären kann warum seine Miete steigt, obwohl nichts an der Wohnung verändert wurde.
Insofern ist es nicht verwunderlich, dass der Mietspiegel oft als „Mieterhöhungsinstrument“ betrachtet wird.
Glück hat immer noch, wer Mieter bei einer der sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) ist, da Mietsteigerungen bei ihm maximal 2% jährlich oder 4% in 2 Jahren betragen dürfen lt. Kooperationsvereinbarung zwischen Senatsverwaltung und den LWU.
Trotzdem steigt die Miete schneller als das Einkommen bzw. die Mietsteigerung entspricht nicht der allgemeinen Inflationsrate.Read more

Mieter vs. Vermieter

Es ist keine neue Erkenntnis, der Vermieter ist „der Feind“ des Mieters.
Zwar war das Verhältnis nie so schlecht wie zur Zeit, aber das trifft auch nur auf größere private Konzerne zu, die mit dem Vermieten von Wohnraum Profite erwirtschaften wollen.
Noch immer gibt es viele Kleinvermieter, Privatpersonen mit durchschnittlich 4 Wohnungen in ihrem Besitz, die drei Wohnungen vermieten um damit die Investitionen für alle 4 Wohneinheiten abzahlen zu können, während sie selbst eine ihrer Eigentumswohnungen bewohnen.
Für Mieter in den meisten Fällen ist das günstig, die Vermieter legen Wert auf seriöse Mieter, die regelmäßig ihre Miete zahlen, sie sind direkt ansprechbar und auch oft bereit Instandhaltungs- und Modernisierungswünsche ihrer Mieter zu erfüllen.
Probleme haben diese Vermieter (leider) oft mit Mietnomaden, die weder ihre Miete regelmäßig bezahlen, noch einer Kündigung Folge leisten, und schließlich die Wohnung in einem verwüsteten Zustand zurücklassen.

Doch hier geht es um Unternehmen, die in Größenordnungen von mehreren tausend Wohnungen die Vermietung zum Hauptgeschäft gemacht haben.Read more

Wohnungsbautag 2019

Etwas zu spät, das muss ich zugeben, aber ich will auch in diesem Jahr nicht darauf verzichten zu berichten.
Am 9. Mai fand der 11. Wohnungsbautag mit politischer Prominenz statt, und eigentlich waren sich alle Teilnehmer einig, dass fehlender Wohnraum und besonders bezahlbarer Wohnraum ein großes Problen in den Ballungsräumen ist.
Das bedeutet jedoch nicht, dass vernünftige Lösungen angeboten wurden, alle Beteiligten (Bauwirtschaft, Vermieter, Mieterorganisationen) jammerten und forderten politische Lösungen, die allen gerecht werden, was bei einigermaßen realistischer Betrachtung der Probleme kaum  möglich sein wird.

Frank Vierkötter (Vize-Präsident des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, BFW):
Es gibt zu wenig Bauland, die Baulandpreise haben sich verdoppelt, teilweise verdreifacht, so dass Bauen immer teurer wird und Wohnungsbau in Ballungsräumen mit bezahlbarem Wohnraum nicht mehr attraktiv ist.

Lukas Siebenkotten (Direktor des Deutschen Mieterbundes, DMB):
Es wird im falschen Preissegment gebaut, die Politik ist gefragt die Bauwirtschaft zu regulieren, „Korsettstangen“ einzuziehen, an denen sich Bauherren orientieren müssen.
Wohnungen müssen dort geschaffen werden, wo die Arbeitsplätze sind, also in den Ballungsräumen, dennoch muss Wohnraum bezahlbar bleiben.
Darüberhinaus müssen Baugenehmigungen und Bebauungspläne schneller genehmigt werden, so wie es in Hamburg funktioniert.
Bundesgesetzgebung für Anpassung des Wohngeldes an steigende Mieten ist gut. Die Preisbindung für Sozialwohnungen läuft aus, jährlich fallen 80.000 Wohnungen heraus.

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Rekommunalisierung

Ein sperriger Begriff für die derzeitigen Bestrebungen des Senats, Wohnimmobilien von privaten Besitzern zurückzukaufen.
Angestoßen wurde alles durch die Forderung nach Enteignung von privaten Wohnungsunternehmen mit mehr als 3000 Wohneinheiten. Ob dies rechtlich möglich ist, wird noch immer geprüft, Juristen der einen Seite glauben, dass es nach dem Grundgesetz möglich wäre, die Juristen der Gegenseite bestreiten das.
Artikel 14 und 15 werden zur Begründung herangezogen, hier der Wortlaut des Artikels 15:

Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel können zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt, in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden. Für die Entschädigung gilt Artikel 14 Abs. 3 Satz 3 und 4 entsprechend.

Damit ist schon einmal klar, dass eine Vergesellschaftung von Eigentum gründsätzlich möglich ist. Ob die Rekommunalisierung auch sinnvoll ist, ist eine andere Frage, denn es gibt nicht nur „Heuschrecken“ unter den großen Vermietern, Immobilienbesitz zur Vermietung haben auch soziale Träger und etliche Genossenschaften.
Daher ist eine Forderung nach „Enteignung aller Wohnungsunternehmen mit mehr als 3000 Wohneinheiten“ ziemlicher Unsinn.Read more