Mietendeckel, die Zweite

Nachdem sich nun jeder, der etwas von Wohnungspolitik versteht oder zu verstehen glaubt, dazu geäußert hat, Juristen ihr Pro und Contra publizierten und private Bauherren und Vermieter ebenso wie einige Genossenschaften ihre Krokodilstränen in die Öffentlichkeit getragen haben, wird es wohl Zeit noch einmal auf das Für und Wider einzugehen.

Eine Veranstaltung mit zwei Juristen aus dem Bereich Mietrecht hat auch mir ein paar neue Erkenntnisse beschert. Warum also diese Informationen nicht mit den Lesern meines Blogs teilen?

Die Unterschiede zwischen dem Mietrecht – Bundesrecht, im BGB festgelegt – und dem Wohnungswesen – seit 2006 Landesrecht nach Föderalismusreform – hatte ich bereits mit einem Artikel zu erklären versucht, der Für und Wider eines Mietendeckels aufzeigte.
Das Mietpreisrecht gehört seit 1917 zum privaten und öffentlichen Preisrecht, das nicht im BGB festgelegt ist, sondern zum Zivilrecht gehört.
Daher gehört es zum Wohnungswesen und damit ist es Landesrecht, also kann das Land Berlin Mietpreise festlegen.Read more

Konferenz der Mieterbeiräte

Am 30. August fand die 4. Konferenz der Berliner Mieterbeiräte statt, die von der Initiativgruppe der Berliner Mieterbeiräte organisiert wurde.
Die Themen waren

Gesetzliche Absicherung der Tätigkeit der Mieterbeiräte

Mietendeckel für Berlin

Leitlinien für Mieterbeiräte

Rund 80 Teilnehmer konnten sich austauschen und den Beiträgen zu den Themen lauschen. 9 Vertreter der 6 kommunalen Wohnungsunternehmen waren anwesend, weiterhin waren die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen (Senatorin Lompscher, Abteilungsleiterin Dr. Sandra Obermeyer), die Wohnraumversorgung Berlin AöR (Herr Kuhnert), der Berliner Mieterverein (Frau Werner) und das Abgeordnetenhaus (Herr Nelken, Herr Bertermann) vertreten.Read more

Mietendeckel

Ja, ein Thema, das sehr konträr gesehen wird.
Auch wenn sicher jeder Mieter sich freut, der 5 Jahre lang keine Mieterhöhung bekommt, ist der Fall doch viel zu komplex um nicht auch über die Folgen nachzudenken.

Warum protestieren jetzt die Genossenschaften dagegen?

Welche Argumente Pro und Kontra gibt es eigentlich?

Haben die landeseigenen Wohnungsunternehmen tatsächlich „Mindereinnahmen“ dadurch?

Und die wichtigste Frage: Wie geht es weiter nach den 5 Jahren?

Fangen wir mal vorne an, die Mietpreisexplosion ist eine Folge der hohen Nachfrage bei geringem Angebot, klar, das versteht jeder. In Deutschland hat die Landflucht bereits vor rund 10 Jahren eingesetzt, 15 Ballungsräume sind deshalb übervölkert, die Großstädte Hamburg, München, Frankfurt (M) gehören dazu, und letztlich auch Berlin.
Hier wurde das Problem mit der Flüchtlingswelle 2015/2016 besonders deutlich, obwohl die Ursachen schon davor lagen und durch den Wegfall vieler Arbeitsplätze im ländlichen Raum bei gleichzeitigem Abbau der Verkehrsinfrastruktur zu suchen sind.
Fast 2 Millionen Wohnungen stehen leer in Deutschland, während gleichzeitig in den Städten bzw. Ballungsräumen 1 Million Wohnungen fehlen.

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Mietspiegel 2019

Damit es keine Missverständnisse oder Verwechslungen gibt, hier geht es um den offiziellen Mietspiegel Berlin, der im Mai veröffentlicht wurde.
Wer ihn noch nicht kennt oder gesehen hat, er ist wie üblich auf der Senatsseite zu finden,

Mietspiegel komplett

auch mit Betriebskostenübersicht.

Die Mietsteigerungen sind moderat, ärgerlich dennoch, weil man keinem Mieter erklären kann warum seine Miete steigt, obwohl nichts an der Wohnung verändert wurde.
Insofern ist es nicht verwunderlich, dass der Mietspiegel oft als „Mieterhöhungsinstrument“ betrachtet wird.
Glück hat immer noch, wer Mieter bei einer der sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) ist, da Mietsteigerungen bei ihm maximal 2% jährlich oder 4% in 2 Jahren betragen dürfen lt. Kooperationsvereinbarung zwischen Senatsverwaltung und den LWU.
Trotzdem steigt die Miete schneller als das Einkommen bzw. die Mietsteigerung entspricht nicht der allgemeinen Inflationsrate.Read more

Mieter vs. Vermieter

Es ist keine neue Erkenntnis, der Vermieter ist „der Feind“ des Mieters.
Zwar war das Verhältnis nie so schlecht wie zur Zeit, aber das trifft auch nur auf größere private Konzerne zu, die mit dem Vermieten von Wohnraum Profite erwirtschaften wollen.
Noch immer gibt es viele Kleinvermieter, Privatpersonen mit durchschnittlich 4 Wohnungen in ihrem Besitz, die drei Wohnungen vermieten um damit die Investitionen für alle 4 Wohneinheiten abzahlen zu können, während sie selbst eine ihrer Eigentumswohnungen bewohnen.
Für Mieter in den meisten Fällen ist das günstig, die Vermieter legen Wert auf seriöse Mieter, die regelmäßig ihre Miete zahlen, sie sind direkt ansprechbar und auch oft bereit Instandhaltungs- und Modernisierungswünsche ihrer Mieter zu erfüllen.
Probleme haben diese Vermieter (leider) oft mit Mietnomaden, die weder ihre Miete regelmäßig bezahlen, noch einer Kündigung Folge leisten, und schließlich die Wohnung in einem verwüsteten Zustand zurücklassen.

Doch hier geht es um Unternehmen, die in Größenordnungen von mehreren tausend Wohnungen die Vermietung zum Hauptgeschäft gemacht haben.Read more

Wohnungsbautag 2019

Etwas zu spät, das muss ich zugeben, aber ich will auch in diesem Jahr nicht darauf verzichten zu berichten.
Am 9. Mai fand der 11. Wohnungsbautag mit politischer Prominenz statt, und eigentlich waren sich alle Teilnehmer einig, dass fehlender Wohnraum und besonders bezahlbarer Wohnraum ein großes Problen in den Ballungsräumen ist.
Das bedeutet jedoch nicht, dass vernünftige Lösungen angeboten wurden, alle Beteiligten (Bauwirtschaft, Vermieter, Mieterorganisationen) jammerten und forderten politische Lösungen, die allen gerecht werden, was bei einigermaßen realistischer Betrachtung der Probleme kaum  möglich sein wird.

Frank Vierkötter (Vize-Präsident des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, BFW):
Es gibt zu wenig Bauland, die Baulandpreise haben sich verdoppelt, teilweise verdreifacht, so dass Bauen immer teurer wird und Wohnungsbau in Ballungsräumen mit bezahlbarem Wohnraum nicht mehr attraktiv ist.

Lukas Siebenkotten (Direktor des Deutschen Mieterbundes, DMB):
Es wird im falschen Preissegment gebaut, die Politik ist gefragt die Bauwirtschaft zu regulieren, „Korsettstangen“ einzuziehen, an denen sich Bauherren orientieren müssen.
Wohnungen müssen dort geschaffen werden, wo die Arbeitsplätze sind, also in den Ballungsräumen, dennoch muss Wohnraum bezahlbar bleiben.
Darüberhinaus müssen Baugenehmigungen und Bebauungspläne schneller genehmigt werden, so wie es in Hamburg funktioniert.
Bundesgesetzgebung für Anpassung des Wohngeldes an steigende Mieten ist gut. Die Preisbindung für Sozialwohnungen läuft aus, jährlich fallen 80.000 Wohnungen heraus.

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Rekommunalisierung

Ein sperriger Begriff für die derzeitigen Bestrebungen des Senats, Wohnimmobilien von privaten Besitzern zurückzukaufen.
Angestoßen wurde alles durch die Forderung nach Enteignung von privaten Wohnungsunternehmen mit mehr als 3000 Wohneinheiten. Ob dies rechtlich möglich ist, wird noch immer geprüft, Juristen der einen Seite glauben, dass es nach dem Grundgesetz möglich wäre, die Juristen der Gegenseite bestreiten das.
Artikel 14 und 15 werden zur Begründung herangezogen, hier der Wortlaut des Artikels 15:

Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel können zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt, in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden. Für die Entschädigung gilt Artikel 14 Abs. 3 Satz 3 und 4 entsprechend.

Damit ist schon einmal klar, dass eine Vergesellschaftung von Eigentum gründsätzlich möglich ist. Ob die Rekommunalisierung auch sinnvoll ist, ist eine andere Frage, denn es gibt nicht nur „Heuschrecken“ unter den großen Vermietern, Immobilienbesitz zur Vermietung haben auch soziale Träger und etliche Genossenschaften.
Daher ist eine Forderung nach „Enteignung aller Wohnungsunternehmen mit mehr als 3000 Wohneinheiten“ ziemlicher Unsinn.Read more

Mieterbeiräte in Berlin

Seit das Thema Partizipation in der öffentlichen Diskussion immer stärker geworden ist, wird diese auch in der Stadtentwicklung und besonders im Bereich der Mietervertretungen mehr beachtet.
Nun sind Mieterbeiräte keine neue Erfindung, in vielen Bereichen gibt es sie seit Jahrzehnten, meist als selbstorganisierte Gremien, doch seit die Mieterräte durch das WoVG (Wohnraumversorgungsgesetz Berlin) den kommunalen Wohnungsunternehmen vorgeschrieben wurden, fanden auch die Mieterbeiräte wieder mehr Beachtung.

Natürlich verstehen die meisten Mieter nicht die Unterschiede zwischen regionalen Mieterbeiräten (für ein begrenztes Wohnquartier) und den überregionalen Mieterräten (die alle Mieter eines Unternehmens vertreten sollen) – wie sollen sie auch, besonders da die Namen der Gremien schon phonetisch zu Verwechslungen führen.Read more

Mieten in Berlin

Vor zwei Monaten schrieb ich hier über das neue Mietrechtanpassungsgesetz, das einige Passagen im BGB zugunsten von Mietern veränderte, auch wenn es nicht soweit ging wie Mieterorganisationen sich das gewünscht hätten.
Dann berichtete ich über den „Vermieter-Mietspiegel„, also das kleine Handbuch für Vermieter, das ihnen aufzeigt welche Mieten derzeit üblich sind und wie viel man verlangen kann, wenn man aktuell eine Wohnung in Berlin anbietet.

Eine Studie über das Gebaren der Vermieter, vorwiegend über die großen Konzerne, gibt es nun von der Berliner Mietergemeinschaft, die aufzeigt, dass die Wohnungsunternehmen den Aktionären verpflichtet sind, nicht den Mietern. Auch die 6 LWU (landeseigene Wohnungsunternehmen, auch kommunale Wohnungsunternehmen genannt) erwirtschaften Gewinne und erhöhen die Mieten, soweit es im Rahmen der geltenden Bestimmungen möglich ist, dennoch ist man bei ihnen etwas besser aufgehoben als bei den privaten Aktiengesellschaften (Vonovia, Deutsche Wohnen u.a.).
Eine „Durchschnittsmiete“ für Berlin anzugeben, ist deshalb schwierig, weil der Mietspiegel zum einen die Unterscheidung in drei Wohnlagen vornimmt (einfach, mittel, gut), außerdem bei den rund 1,9 Millionen Wohneinheiten das Alter der Immobilien von 120 Jahren bis zu 1 Jahr reicht.

Bestandsmieter zahlen ohnehin weniger, da jede Neuvermietung der letzten Jahre mit einer drastischen Mietsteigerung verbunden war, so dass vergleichbare Wohnungen, ja sogar identische Wohnungen unterschiedliche Miethöhen aufweisen.
Im Bereich der „bezahlbaren“ Mieten (natürlich sind alle Mieten bezahlbar, lediglich abhängig vom Einkommen) liegen die Nettokaltmieten derzeit zwischen 4,20 Euro/ m² und 15 Euro/ m² monatlich, eine 50 m²-Wohnung kann also 210 Euro oder auch 750 Euro Kaltmiete im Monat kosten, die Betriebskosten machen in Berlin zwischen 3,50 Euro und 5,50 Euro/ m² aus, bei den genannten 50 m² kommen also Betriebskosten von 175 bis 275 Euro monatlich dazu.

Allerdings nützt diese Berechnung Wohnungssuchenden nicht viel, denn für jede freie Wohnung im „bezahlbaren“ Segment gibt es 100 oder mehr Bewerber, da können Mieter mit großen Wohnungen derzeit fantastische Geschäfte mit der Untervermietung einzelner Zimmer verdienen, 400 Euro für ein Zimmer mit weniger als 20 m² sind realistisch.

Wer eine Wohnung besitzt (also gemeint ist als Mieter, von Eigentumswohnungen ist hier nicht die Rede) ist froh, besonders wenn seine Miete noch niedrig ist, und verspürt kein Verlangen diese aufzugeben und umzuziehen.
Das Dilemma ist klar, wer eine große Wohnung hat (3 oder 4 Zimmer und mehr) und diese nicht mehr benötigt (Kinder aus dem Haus, Partner verstorben oder ähnliche Gründe) würde vielleicht in eine kleinere umziehen, doch natürlich nicht, wenn die kleinere Wohnung ebensoviel oder gar mehr Miete kostet als seine derzeitige große Wohnung – und das ist aktuell der Fall in Berlin.

Der derzeitige Trend zur Rekommunalisierung, also dem Zurückkauf von Immobilien durch das Land Berlin, schafft keine neuen Wohnungen, er kann lediglich dafür sorgen, dass der Mietenanstieg gebremst wird und die Senatsverwaltung wieder über Wohnraum verfügt, den sie preisgünstig anbieten kann.
Auch Neubau ist nicht der Problemlöser, wie es von CDU und AfD gerne dargestellt wird, da Bauflächen knapp sind und nur ca. 15% der bebaubaren Flächen sich in Landeshand befinden.

Ein richtiger Ansatz ist es, wenn man an bestehenden Infrastrukturlinien (S-Bahnstrecken ins Umland) entlang Bauflächen ausweist, die Stadt also nach außen wachsen lässt (was eine Kooperation mit dem Land Brandenburg bedingt) und weitere Verkehrsinfrastruktur errichtet.
Vermutlich wird das derzeitige Wachstum der Stadt – 30.000 bis 40.000 Zuzüge jährlich – sich  verlangsamen, da auch die Anzahl der Arbeitsplätze nicht ins Unendliche wachsen kann, und Arbeitsplätze sind der Hauptgrund für die Landflucht oder Urbanisierung.

Wer es sich allerdings leisten kann monatlich 3000 oder 4000 Euro für die Miete auszugeben, der hat kein Problem in Berlin eine Wohnung zu bekommen.
Aber für diesen Personenkreis ist der Artikel auch nicht gedacht.

Mietspiegel 2019

Gleich vorweg:
Nein, mir ist der neue Mietspiegel noch nicht bekannt, dennoch kann man schon einmal über einige „Anpassungen“ diskutieren.
April/ Mai soll er offiziell verfügbar sein, die meisten Änderungen sind sicher bereits beschlossen, auch wenn es in jeder Runde der Mietspiegel-AG heftige Diskussionen zwischen den Mietervertretern und den Vermietern gibt.
So soll in diesem Jahr die Eingruppierung in Wohnlagen neu vereinbart werden, wissenschaftliche Grundlagen (die mir leider nicht bekannt sind) sollen dafür herangezogen werden, um zu vermeiden, dass weiterhin Dutzende von Anträgen von Vermietern und Mietern um eine Herauf- oder Herabstufung entschieden werden müssen.

So gibt es eine Fraktion der Vermieter, die die Meinung vertritt, dass die drei Gruppen „einfache Wohnlage“, „mittlere Wohnlage“ und „gute Wohnlage“ zu wenig seien, um alle Kriterien zu berücksichtigen.
Lieber möchte man fünf Gruppen haben, egal wie man sie benennen soll.Read more