Mieter vs. Vermieter

Es ist keine neue Erkenntnis, der Vermieter ist „der Feind“ des Mieters.
Zwar war das Verhältnis nie so schlecht wie zur Zeit, aber das trifft auch nur auf größere private Konzerne zu, die mit dem Vermieten von Wohnraum Profite erwirtschaften wollen.
Noch immer gibt es viele Kleinvermieter, Privatpersonen mit durchschnittlich 4 Wohnungen in ihrem Besitz, die drei Wohnungen vermieten um damit die Investitionen für alle 4 Wohneinheiten abzahlen zu können, während sie selbst eine ihrer Eigentumswohnungen bewohnen.
Für Mieter in den meisten Fällen ist das günstig, die Vermieter legen Wert auf seriöse Mieter, die regelmäßig ihre Miete zahlen, sie sind direkt ansprechbar und auch oft bereit Instandhaltungs- und Modernisierungswünsche ihrer Mieter zu erfüllen.
Probleme haben diese Vermieter (leider) oft mit Mietnomaden, die weder ihre Miete regelmäßig bezahlen, noch einer Kündigung Folge leisten, und schließlich die Wohnung in einem verwüsteten Zustand zurücklassen.

Doch hier geht es um Unternehmen, die in Größenordnungen von mehreren tausend Wohnungen die Vermietung zum Hauptgeschäft gemacht haben.Read more

Wohnungsbautag 2019

Etwas zu spät, das muss ich zugeben, aber ich will auch in diesem Jahr nicht darauf verzichten zu berichten.
Am 9. Mai fand der 11. Wohnungsbautag mit politischer Prominenz statt, und eigentlich waren sich alle Teilnehmer einig, dass fehlender Wohnraum und besonders bezahlbarer Wohnraum ein großes Problen in den Ballungsräumen ist.
Das bedeutet jedoch nicht, dass vernünftige Lösungen angeboten wurden, alle Beteiligten (Bauwirtschaft, Vermieter, Mieterorganisationen) jammerten und forderten politische Lösungen, die allen gerecht werden, was bei einigermaßen realistischer Betrachtung der Probleme kaum  möglich sein wird.

Frank Vierkötter (Vize-Präsident des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, BFW):
Es gibt zu wenig Bauland, die Baulandpreise haben sich verdoppelt, teilweise verdreifacht, so dass Bauen immer teurer wird und Wohnungsbau in Ballungsräumen mit bezahlbarem Wohnraum nicht mehr attraktiv ist.

Lukas Siebenkotten (Direktor des Deutschen Mieterbundes, DMB):
Es wird im falschen Preissegment gebaut, die Politik ist gefragt die Bauwirtschaft zu regulieren, „Korsettstangen“ einzuziehen, an denen sich Bauherren orientieren müssen.
Wohnungen müssen dort geschaffen werden, wo die Arbeitsplätze sind, also in den Ballungsräumen, dennoch muss Wohnraum bezahlbar bleiben.
Darüberhinaus müssen Baugenehmigungen und Bebauungspläne schneller genehmigt werden, so wie es in Hamburg funktioniert.
Bundesgesetzgebung für Anpassung des Wohngeldes an steigende Mieten ist gut. Die Preisbindung für Sozialwohnungen läuft aus, jährlich fallen 80.000 Wohnungen heraus.

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Rekommunalisierung

Ein sperriger Begriff für die derzeitigen Bestrebungen des Senats, Wohnimmobilien von privaten Besitzern zurückzukaufen.
Angestoßen wurde alles durch die Forderung nach Enteignung von privaten Wohnungsunternehmen mit mehr als 3000 Wohneinheiten. Ob dies rechtlich möglich ist, wird noch immer geprüft, Juristen der einen Seite glauben, dass es nach dem Grundgesetz möglich wäre, die Juristen der Gegenseite bestreiten das.
Artikel 14 und 15 werden zur Begründung herangezogen, hier der Wortlaut des Artikels 15:

Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel können zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt, in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden. Für die Entschädigung gilt Artikel 14 Abs. 3 Satz 3 und 4 entsprechend.

Damit ist schon einmal klar, dass eine Vergesellschaftung von Eigentum gründsätzlich möglich ist. Ob die Rekommunalisierung auch sinnvoll ist, ist eine andere Frage, denn es gibt nicht nur „Heuschrecken“ unter den großen Vermietern, Immobilienbesitz zur Vermietung haben auch soziale Träger und etliche Genossenschaften.
Daher ist eine Forderung nach „Enteignung aller Wohnungsunternehmen mit mehr als 3000 Wohneinheiten“ ziemlicher Unsinn.Read more

Mieterbeiräte in Berlin

Seit das Thema Partizipation in der öffentlichen Diskussion immer stärker geworden ist, wird diese auch in der Stadtentwicklung und besonders im Bereich der Mietervertretungen mehr beachtet.
Nun sind Mieterbeiräte keine neue Erfindung, in vielen Bereichen gibt es sie seit Jahrzehnten, meist als selbstorganisierte Gremien, doch seit die Mieterräte durch das WoVG (Wohnraumversorgungsgesetz Berlin) den kommunalen Wohnungsunternehmen vorgeschrieben wurden, fanden auch die Mieterbeiräte wieder mehr Beachtung.

Natürlich verstehen die meisten Mieter nicht die Unterschiede zwischen regionalen Mieterbeiräten (für ein begrenztes Wohnquartier) und den überregionalen Mieterräten (die alle Mieter eines Unternehmens vertreten sollen) – wie sollen sie auch, besonders da die Namen der Gremien schon phonetisch zu Verwechslungen führen.Read more

Mieten in Berlin

Vor zwei Monaten schrieb ich hier über das neue Mietrechtanpassungsgesetz, das einige Passagen im BGB zugunsten von Mietern veränderte, auch wenn es nicht soweit ging wie Mieterorganisationen sich das gewünscht hätten.
Dann berichtete ich über den „Vermieter-Mietspiegel„, also das kleine Handbuch für Vermieter, das ihnen aufzeigt welche Mieten derzeit üblich sind und wie viel man verlangen kann, wenn man aktuell eine Wohnung in Berlin anbietet.

Eine Studie über das Gebaren der Vermieter, vorwiegend über die großen Konzerne, gibt es nun von der Berliner Mietergemeinschaft, die aufzeigt, dass die Wohnungsunternehmen den Aktionären verpflichtet sind, nicht den Mietern. Auch die 6 LWU (landeseigene Wohnungsunternehmen, auch kommunale Wohnungsunternehmen genannt) erwirtschaften Gewinne und erhöhen die Mieten, soweit es im Rahmen der geltenden Bestimmungen möglich ist, dennoch ist man bei ihnen etwas besser aufgehoben als bei den privaten Aktiengesellschaften (Vonovia, Deutsche Wohnen u.a.).
Eine „Durchschnittsmiete“ für Berlin anzugeben, ist deshalb schwierig, weil der Mietspiegel zum einen die Unterscheidung in drei Wohnlagen vornimmt (einfach, mittel, gut), außerdem bei den rund 1,9 Millionen Wohneinheiten das Alter der Immobilien von 120 Jahren bis zu 1 Jahr reicht.

Bestandsmieter zahlen ohnehin weniger, da jede Neuvermietung der letzten Jahre mit einer drastischen Mietsteigerung verbunden war, so dass vergleichbare Wohnungen, ja sogar identische Wohnungen unterschiedliche Miethöhen aufweisen.
Im Bereich der „bezahlbaren“ Mieten (natürlich sind alle Mieten bezahlbar, lediglich abhängig vom Einkommen) liegen die Nettokaltmieten derzeit zwischen 4,20 Euro/ m² und 15 Euro/ m² monatlich, eine 50 m²-Wohnung kann also 210 Euro oder auch 750 Euro Kaltmiete im Monat kosten, die Betriebskosten machen in Berlin zwischen 3,50 Euro und 5,50 Euro/ m² aus, bei den genannten 50 m² kommen also Betriebskosten von 175 bis 275 Euro monatlich dazu.

Allerdings nützt diese Berechnung Wohnungssuchenden nicht viel, denn für jede freie Wohnung im „bezahlbaren“ Segment gibt es 100 oder mehr Bewerber, da können Mieter mit großen Wohnungen derzeit fantastische Geschäfte mit der Untervermietung einzelner Zimmer verdienen, 400 Euro für ein Zimmer mit weniger als 20 m² sind realistisch.

Wer eine Wohnung besitzt (also gemeint ist als Mieter, von Eigentumswohnungen ist hier nicht die Rede) ist froh, besonders wenn seine Miete noch niedrig ist, und verspürt kein Verlangen diese aufzugeben und umzuziehen.
Das Dilemma ist klar, wer eine große Wohnung hat (3 oder 4 Zimmer und mehr) und diese nicht mehr benötigt (Kinder aus dem Haus, Partner verstorben oder ähnliche Gründe) würde vielleicht in eine kleinere umziehen, doch natürlich nicht, wenn die kleinere Wohnung ebensoviel oder gar mehr Miete kostet als seine derzeitige große Wohnung – und das ist aktuell der Fall in Berlin.

Der derzeitige Trend zur Rekommunalisierung, also dem Zurückkauf von Immobilien durch das Land Berlin, schafft keine neuen Wohnungen, er kann lediglich dafür sorgen, dass der Mietenanstieg gebremst wird und die Senatsverwaltung wieder über Wohnraum verfügt, den sie preisgünstig anbieten kann.
Auch Neubau ist nicht der Problemlöser, wie es von CDU und AfD gerne dargestellt wird, da Bauflächen knapp sind und nur ca. 15% der bebaubaren Flächen sich in Landeshand befinden.

Ein richtiger Ansatz ist es, wenn man an bestehenden Infrastrukturlinien (S-Bahnstrecken ins Umland) entlang Bauflächen ausweist, die Stadt also nach außen wachsen lässt (was eine Kooperation mit dem Land Brandenburg bedingt) und weitere Verkehrsinfrastruktur errichtet.
Vermutlich wird das derzeitige Wachstum der Stadt – 30.000 bis 40.000 Zuzüge jährlich – sich  verlangsamen, da auch die Anzahl der Arbeitsplätze nicht ins Unendliche wachsen kann, und Arbeitsplätze sind der Hauptgrund für die Landflucht oder Urbanisierung.

Wer es sich allerdings leisten kann monatlich 3000 oder 4000 Euro für die Miete auszugeben, der hat kein Problem in Berlin eine Wohnung zu bekommen.
Aber für diesen Personenkreis ist der Artikel auch nicht gedacht.

Mietspiegel 2019

Gleich vorweg:
Nein, mir ist der neue Mietspiegel noch nicht bekannt, dennoch kann man schon einmal über einige „Anpassungen“ diskutieren.
April/ Mai soll er offiziell verfügbar sein, die meisten Änderungen sind sicher bereits beschlossen, auch wenn es in jeder Runde der Mietspiegel-AG heftige Diskussionen zwischen den Mietervertretern und den Vermietern gibt.
So soll in diesem Jahr die Eingruppierung in Wohnlagen neu vereinbart werden, wissenschaftliche Grundlagen (die mir leider nicht bekannt sind) sollen dafür herangezogen werden, um zu vermeiden, dass weiterhin Dutzende von Anträgen von Vermietern und Mietern um eine Herauf- oder Herabstufung entschieden werden müssen.

So gibt es eine Fraktion der Vermieter, die die Meinung vertritt, dass die drei Gruppen „einfache Wohnlage“, „mittlere Wohnlage“ und „gute Wohnlage“ zu wenig seien, um alle Kriterien zu berücksichtigen.
Lieber möchte man fünf Gruppen haben, egal wie man sie benennen soll.Read more

2019 – was ist neu

Einige Gesetzesänderungen sind zum 1. Januar des Jahres in Kraft getreten, zum Teil wurde hier bereits darauf hingewiesen.
Nun also noch einmal ein Blick auf die Situation in Berlin, die sich nicht ohne weiteres mit der gesamtdeutschen Politik vereinbaren lässt.

Dadurch, dass Berlin eine Koalition aus SPD, Linken und Grünen in Regierungsverantwortung hat, eine Senatorin der Linkspartei das Ressort Stadtentwicklung und Wohnen verantworten muss, sieht hier manches anders aus als im Bund.
Zwar hat die Bundesministerin für Justiz, Katarina Barley (SPD), das Mietrechtanpassungsgesetz (MietAnpG) auf den Weg gebracht, das auf Intervention der CDU noch abgeschwächt wurde (wenn man es mit den Augen eines Mieters betrachtet), aber in Berlin gab es vorher bereits ein WoVG (Wohnraumversorgungsgesetz) und eine Kooperationsvereinbarung mit den 6 landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU).Read more

Partizipation

Partizipation, Mitbestimmung oder auch Teilhabe an politischen Prozessen ist ein großes Thema derzeit, auch wenn viele Politiker offensichtlich nicht verstehen wollen, was es bedeutet.

Aber letztlich ist es verständlich, sie wollen niemanden in ihre Entscheidungskompetenzen eingreifen lassen, schon gar nicht das dumme Wahlvolk. Man merkt etlichen Entscheidungsträgern an, wie lästig ihnen die Forderung mündiger Bürger nach Mitentscheidungskompetenzen ist.
Klar, der Bürger vertritt seine ganz individuellen Partikularinteressen, was ja legitim ist, übersieht dabei aber oft die Interessen anderer Betroffener.
Nur leider sehen die Entscheidungen der politischen Amtsträger nicht besser aus.
Warum?
Weil sie keine Fachkompetenzen haben, politische Ämter werden nicht nach Fachwissen vergeben, sondern nach Parteizugehörigkeit, eine Praxis, die schon eine lange Tradition hat.Read more

Mietrechtanpassungsgesetz

Wie berichtet ist die Modernisierungsumlage stark umstritten, es gibt viele Stimmen, die eine generelle Aufhebung des §559 fordern.
Andere möchten zumindest diesen Teil des Mietrechts anpassen, eine moderate Umlage – z.B. 6% – mit einer Kappungsgrenze – eventuell bei 1,50 Euro/ m² – einführen und diese Umlage zeitlich befristen, bis die Modernisierungskosten sich amortisiert haben.
Bei 6% wäre das nach knapp 17 Jahren der Fall.

Aber es ist nicht der einzige Paragraf, der erneuert oder angepasst werden soll.
Auch sollten wir uns von der Vorstellung verabschieden, dass Politik und Gesetze zum Vorteil der Bürger oder/und Mieter gemacht würden.
So ist das MietAnpG von Ministerin Katarina Barley nun durch den Bundestag verabschiedet worden und soll zum 1.1.2019 in Kraft treten. Wie befürchtet gab es einige Abstriche vom ursprünglichen Entwurf, dennoch stellt es eine Verbesserung der Gesetzeslage aus Sicht der Mieter dar.
Die Modernisierungsumlage wird von 11 auf 8% gesenkt, die Mieterhöhung wird bei 3 Euro/m² in 6 Jahren gedeckelt, bei einem Mietpreis von weniger als 7 Euro/m² darf die Miete nur um 2 Euro/m² steigen nach der Modernisierung.
Nicht ganz das, was sich Mietaktivisten erhofft hatten, auf jeden Fall aber mehr Sicherheit für Mieter als bisher.
Hier noch der Entwurf der Regierung, weiterhin ein paar Links zu Kommentaren von anderen Webseiten:

Mietrechtsreform

cashkurs.com

Und auch ein Blick auf das, was sich bei Immobilienpreisen verändert hat. Die Blase, also die großen Gewinne für Spekulanten, scheint langsam zu platzen bzw. den Investoren geht die Puste aus, der Superzyklus neigt sich dem Ende zu. Natürlich werden die Immobilienpreise in den Ballungszentren (Großstädten) noch etwas weiter steigen, aber die Bedingungen für Spekulanten bzw. „Heuschrecken“ werden zunehmend schlechter, die Gewinnwahrscheinlichkeit sinkt und wird damit für viele uninteressant. Da auch die bisher möglichen Renditesteigerungen durch Luxusmodernisierungen durch die neue Gesetzgebung stark eingeschränkt werden, hat Vonovia bereits verkündet, in Zukunft nicht mehr so stark auf Modernisierungen zur Gewinnmaximierung zu setzen – alle Vonovia-Mieter wird es freuen.
Es dürfte nur eine Frage der Zeit sein bis auch andere Wohnungsunternehmen ihre Pläne zurückstellen oder aufgeben, auch Mieter der Deutsche Wohnen können wohl darauf hoffen.

§559 – Modernisierung

Das allgemeine Mietrecht ist im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) festgelegt, es nimmt den recht großen Teil der §535 bis §597 ein, natürlich gehören auch Wohnungseigentum und Landpacht zu diesen Gesetzen.

Hier soll es um den §559 gehen, der die Modernisierungsumlage regelt und schon lange nicht mehr zeitgemäß ist.
Bisher gilt, dass der Vermieter 11% der Kosten jährlich auf die Mieter umlegen kann, eine Begrenzung gibt es weder bei der Summe noch bei der Laufzeit der Umlage.
Damit konnten bestehende Mieten um das Mehrfache erhöht werden, je nachdem welche Modernisierungsmaßnahmen vom Vermieter vorgenommen wurden („Luxusmodernisierung“), so dass Bestandsmieter die neuen Mieten oft nicht mehr bezahlen konnten und dadurch verdrängt wurden (Gentrifizierung).

Bei einer 11-prozentigen Umlagen sind die Kosten der Modernisierung in weniger als 10 Jahren wieder eingespielt, danach bleibt allerdings die höhere Miete erhalten, so dass der Vermieter einen guten Profit erzielt.
Alle bisherigen Versuche die Umlage zu begrenzen, scheiterten am Widerstand der Bundesregierung, hauptsächlich die CDU/CSU sieht die Vermieter als ihre Klientel und hat das bisher verhindert.
In Berlin gibt es Sonderregelungen, zum einen durch das Wohnraumversorgungsgesetz (WoVG), dass die Umlage auf 8% begrenzt, weiterhin aber auch durch die Kooperationsvereinbarung zwischen Senat und den 6 landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU), in der die Modernisierungsumlage auf 6% beschränkt wurde, die anschließende Miete darf nicht mehr als 10% über der ortüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) liegen.
Zudem werden „normale“ Mieterhöhungen auf 2% jährlich bzw. 4% in zwei Jahren begrenzt.

So kann man durchaus sagen, dass die Mieter der LWU in Berlin besser gestellt sind als viele Mieter bei privaten Gesellschaften, besonders abschreckende Beispiele sind dabei Deutsche Wohnen und Vonovia, bei denen nur die Rendite zählt, Altmieter mit niedrigen Bestandsmieten werden mit allen verfügbaren, bisweilen sogar illegalen „Tricks“ aus den Wohnungen verdrängt.
Auch wenn es den sogenannten „sozialen Wohnungsbau“ nicht mehr gibt, bemüht man sich in Berlin darum, die Mieten auch in der Innenstadt bezahlbar zu halten (natürlich ist jede Miete bezahlbar, abhängig vom Einkommen), um auch Normalverdienern die Möglichkeit zu bieten in der Stadt zu wohnen und damit auch eine ausgewogene und gesunde soziale Mischung der Mieterschaft zu erhalten.

Da von den Gesetzen, die das Mietrecht betreffen (oben genannt) viele nicht mehr zeitgemäß sind, hat die Justizministerin Katarina Barley den Entwurf eines Mietrechtanpassungsgesetzes ins Parlament eingebracht.
Darüber werde ich in einem der nächsten Blogartikel berichten.